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NI GENTE SIN CASA…

Publicado el mayo 3, 2013 por Juan Carlos García de los Reyes. 2 Comentarios

“Notiticas y actualidad”

Hemos encontrado en el blog “Paisaje Transversal” una recopilación a modo de reseñas legislativas acerca de cómo se trata legalmente el tan actual tema de las viviendas vacias, tras el Decreto Ley de Medidas para Asegurar el Cumplimiento de la Función Social de la Vivienda  aprobado por la Junta de Andalucía. El articulo, titulado “El tratamiento de la vivienda vacía en los países más avanzados de la UE“, nos habla sobre el caso de Los Paises Bajos, Suecia, Dinamarca, Francia, Reino Unido y Alemania

Pintada en el pavimento. Fuente: hordago.org

Pintada en el pavimento. Fuente: hordago.org

Si tuviera que señalar dos grandes diferencias estructurales, diría que, en muchos países de la UE, la vivienda vacía se considera una patología urbana, económica, social y medioambiental. Partiendo de este principio, el derecho de propiedad es modulado en función del interés general. La vivienda vacía, en tanto que externalidad colectiva, implica una acción estatal que tiende a evitar que este fenómeno se produzca, a través de dos grandes tipos de medidas: 1) el fomento público de su rehabilitación, alquiler o venta; y 2) la penalización de la permanencia voluntaria en desuso. Frente a esta situación, buena parte de la población española no considera que la vivienda vacía sea un problema, y entiende que la propiedad privada —«sacrosanta»— faculta a los titulares de vivienda para hacer con ella lo que les venga en gana; este es, prácticamente, el uso y abuso del derecho romano de hace dos milenios.

Estas diferencias en materia de vivienda vacía entre buena parte de la UE y España son más materiales o prácticas que formales o jurídicas, pues nuestro país se adscribe a la ortodoxia del Estado social y democrático de derecho. Así, nuestra Constitución establece que toda propiedad está orientada a su función social (que deberá ser concretada por las leyes); toda la riqueza nacional, con independencia de su clase, está orientada hacia el interés general; y el sector público está habilitado para intervenir en la economía. Proclamaciones de este tipo son habituales en las constituciones y leyes de otros Estados de la UE. En su caso, no obstante, han ido seguidas de prácticas administrativas de fomento de la movilización de la vivienda vacía y penalización de la resistencia a esta. En el caso de España, el mandato constitucional solo ha producido tímidos y muy polémicos despliegues en Euskadi y Cataluña a finales de la pasada década, y ahora en toda España con motivo de las okupaciones promovidas por el movimiento 15M.

Antes de repasar lo que se ha hecho, propuesto y no hecho en España en lo que se refiere a la vivienda vacía, creo que puede ser de interés repasar las medidas habituales concretas de la UE. Saber en qué marco nos movemos debe ayudar a encauzar nuestro propio debate. Sin ánimo de ser exhaustivos, apunto algunas medidas presentes en la UE desde hace décadas.

Vivienda vacia. Fuente: territoriosostenible2011

Vivienda vacia. Fuente: territoriosostenible2011

PAÍSES BAJOS 

· La ocupación de viviendas vacías desde hace más de un año ha sido tradicionalmente legal. La vivienda solo se le devuelve al propietario si demuestra que esta no volverá a estar vacía (puede ponerla en venta o alquiler). Dado que si no se alquila la vivienda hay riesgo de okupación y de no poder expulsar al okupa, lo habitual es que las viviendas no estén vacías, sino alquiladas. Cuando se produce una okupación, la propiedad suele llegar a un acuerdo arrendaticio con los propios okupas. Esta medida no está exenta de polémica: en los últimos años, los Gobiernos de centro‑derecha estatales han abogado por su derogación, y las asociaciones de alcaldes y municipios por su mantenimiento.

· Como en casi toda la UE, hay importantes subsidios públicos para que personas o familias hagan frente a sus gastos mensuales de alquiler (privado o público).

· Además, son numerosos los programas de ayudas públicas a la rehabilitación de viviendas destinada a su posterior puesta en alquiler. 

DINAMARCA

· Desde mediados del siglo pasado hasta hoy, en los municipios de mayor tamaño se imponen multas a los propietarios de viviendas que las mantengan vacías más de seis semanas. 

· De hecho, la multa se puede imponer simplemente por no informar al Ayuntamiento de que la vivienda lleva más de seis semanas vacía. 

 SUECIA 

 · La existencia de viviendas vacías en su término municipal implica un aumento de gasto para los ayuntamientos, dado que cada vivienda privada vacía incrementa el precio oficial de los alquileres de vivienda protegida; como estos alquileres están garantizados por las autoridades locales (los ayuntamientos pagan la diferencia entre el precio oficial y el social abonado por el inquilino), el aumento de viviendas privadas vacías implica un mayor gasto en alquiler público para los ayuntamientos.

· Para evitar lo anterior, los ayuntamientos ofertan viviendas en alquiler más baratas (propia pública o concertada privada); así, reducen el número de viviendas vacías y sus costes presupuestarios. 

 · Como medida extrema, demuelen las viviendas vacías cuando son edificios enteros. 

 FRANCIA

· Medidas públicas para favorecer el alquiler de las viviendas vacantes: 1) subvenciones y desgravaciones fiscales para los propietarios privados de vivienda vacía que la rehabiliten y pongan posteriormente en alquiler; 2) alquiler obligatorio por parte de los HLM (Habitation à Loyer Modéré, gestores sin ánimo de lucro de vivienda social en alquiler concertados con las Administraciones Públicas) de las viviendas vacantes, con garantías para los propietarios privados de cobro de los alquileres (no íntegros).

 · Canon sobre viviendas vacías en las ciudades de más de 200 000 habitantes en las que la tasa de viviendas vacías sea superior a la media, la población esté en crecimiento y haya menos oferta que demanda de alquiler. En estas condiciones, la tasa es del 10 % del valor catastral de la vivienda el primer año, el 12,5 % el segundo y 15 % el tercero y posteriores. El dinero recaudado se destina a un instituto público que rehabilita vivienda. 

 · Requisa gubernamental de viviendas que lleven más de 18 meses vacías y cuyos propietarios —solo personas jurídicas— no hayan puesto medios para alquilarlas en municipios en los que haya necesidad de vivienda en alquiler de precios moderados. La requisa podrá llegar a los 12 años. Estas viviendas las gestiona en alquiler un HLM. El propietario requisado recibe una compensación por metro cuadrado, de la que se restan los gastos de rehabilitación, gestión del alquiler, etc. 

 REINO UNIDO 

 · La Empty Homes Agency (Agencia estatal de la vivienda vacía) trata de animar a los ayuntamientos a reducir el número de viviendas vacías, y media entre estos y los propietarios privados de viviendas. Además de tratar de aprovechar el parque inmobiliario existente frenando el número de viviendas vacías, procura que ningún barrio caiga en la categoría de barrio marginal (unpopular neighbourhood). 

 · Incentivos fiscales para los propietarios privados por la compra y rehabilitación de las viviendas vacías. 

 · Presupuesto público dedicado a comprar viviendas privadas vacías para ponerlas en alquiler social. 

 · Penalizaciones impuestas por las autoridades locales a los propietarios que mantengan voluntariamente vacías sus viviendas. En relación con lo anterior, las autoridades locales deben publicar anualmente información sobre el número de viviendas privadas vacías.

 · Alquiler o venta forzosa de viviendas privadas vacías. Los ayuntamientos pueden forzar el alquiler o la venta de una vivienda que lleve más de seis meses vacía, salvo que sea una segunda residencia, su propietario esté enfermo o recién fallecido y se esté tramitando la herencia, esté trabajando en otra ciudad o la utilice de forma esporádica. En la última lista a la que tuve acceso, la medida era susceptible de ser aplicada a unas 600 000 viviendas en Inglaterra. 

 ALEMANIA 

 · Los propietarios pueden verse obligados a realizar trabajos de rehabilitación; en caso de incumplimiento, caben las multas, la administración sustitutiva de la vivienda por la Administración (alquiler forzoso) e incluso la expropiación. 

 · En municipios con más del 10 % de viviendas vacías, la Administración procede a demoler las viviendas vacías que no se pueden alquilar, siempre que lo que esté vacío y no sea alquilable sea un edificio entero. 

 Como se puede comprobar, están generalizadas las ayudas públicas para el pago del alquiler y las subvenciones a la rehabilitación de viviendas vacías que posteriormente se destinan al alquiler. De la misma manera, en la UE están a la orden del día las sanciones, las multas coercitivas, las administraciones sustitutivas públicas, las requisas, los alquileres y ventas forzosos, las expropiaciones, las legalizaciones de la okupación y las demoliciones. ¿En todos estos países las autoridades públicas atacan desde hace décadas a la propiedad desde postulados dictatoriales o populistas? ¿O acaso lo que ocurre en estos países —que, por cierto, representan los más desarrollados del mundo y algunas de las democracias pioneras del planeta— es que a veces a la propiedad privada no se le permiten hacer cosas que dañan al bien común y al interés general? 

 Por cierto —y no por casualidad—, en la mayor parte de estos países europeos es mucho más fácil para el hombre de a pie acceder a una vivienda de mercado, tanto en alquiler como en compra. Además, todos ellos tienen fuertes parques de alquiler (público en gran medida), un consumo de suelo mucho menor, una utilización de las técnicas de reutilización de los elementos urbanos mucho mayor y un complejo inmobiliario‑financiero mucho menos poderoso que el nuestro; por esto último, su empleo y su PIB dependen en menor medida del ladrillo que los de España, y su financiación e inversión se enfocan en mayor medida hacia otras actividades con mayor valor añadido y menores externalidades. 

 A pesar de todo lo anterior, los países económica y socialmente líderes en la UE no tienen completamente resueltos los problemas residenciales de su población. La constatación de las siderales diferencias entre España y los países de la UE en lo que respecta a vivienda vacía, alquiler y rehabilitación, no debe llevarnos a idealizar a estos países. Tampoco debemos obviar los vientos de privatización que soplan en el resto de la UE sobre las políticas urbanas, de vivienda y de cohesión social. Por último, la comprobación del éxito histórico de otros no debe hacernos caer en la tentación de la importación mimética y acrítica de técnicas foráneas que, a buen seguro, necesitan adaptarse a nuestro terreno. Sea como fuere, hay referentes históricos y buenas prácticas en la materia. No tenerlas en cuenta sería incomprensible

 Para acceder al artículo original, pincha aquí.

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¿EN QUÉ GASTAN LOS AYUNTAMIENTOS?

Publicado el noviembre 16, 2011 por Juan Carlos García de los Reyes. 4 Comentarios

“Noticias y Actualidad”

Los Ayuntamientos son las administraciones más próximas a los ciudadanos y prestan servicios que, en determinadas ocasiones, no están obligadas a ello por ley o por su tamaño de población. Pero son las primeras que perciben esa necesidad y las primeras en dar respuesta. ¿Pero sabemos cómo y en qué gastan nuestros ayuntamientos?. Este artículo de prensa nos aclaraba algunos aspectos:

¿A qué destinan su presupuesto los Ayuntamientos? ¿Cuáles son las principales partidas? Casi la mitad del gasto municipal se lo lleva el capítulo denominado “producción de bienes públicos de carácter social”: esto es, sanidad, cultura, educación, saneamiento, transporte, cultura y, sobre todo, las políticas de vivienda y urbanismo. “El urbanismo es la función estrella de los Ayuntamientos“, indica la profesora de Economía Política y Hacienda Pública de la Universidad de Barcelona (UB), Maite Vilalta. Le siguen la cultura, la recogida de basura, la educación, determinadas partidas de bienestar comunitario y el saneamiento y abastecimiento del agua (véase cuadro adjunto).

Vilalta apunta varias cuestiones para entender el gasto de los Ayuntamientos. Una de ellas es que la realidad del municipalismo, tanto en Cataluña (947 Ayuntamientos) como en España, es muy atomizada, con municipios muy pequeños y poco peso de las entidades supramunicipales. Esto complica sus números. Incluso la Carta Municipal Europea alerta de que el tamaño de los municipios españoles es demasiado pequeño, “con el 85% por debajo de los 5.000 habitantes”, recuerda la experta.

Ayuntamiento de Granada. FUENTE: juntadeandalucia.es

Ayuntamiento de Granada. FUENTE: juntadeandalucia.es

A la atomización debe sumarse, dice Vilalta, el constante goteo de nuevas leyes del Estado o las Autonomías que cargan de nuevas responsabilidades a los Ayuntamientos, y el hecho de que estos destinan el 26,8% de su presupuesto a gastos no obligatorios, aunque en algunos casos no están legalmente obligados a ello. Claro ejemplo es el de las guarderías, asumidas en Cataluña por los Ayuntamientos pese a ser una etapa escolar no obligatoria.

El concejal de Tortosa y también profesor de Haciendas Locales de la Universidad de Barcelona (UB), Ferran Bel, señala otro ejemplo de gasto no obligatorio pero obligado: el transporte público en municipios como el suyo, que está lejos de los 500.000 habitantes que fija la ley. “Nos cuesta 250.000 euros al año y es una competencia impropia, ¿pero alguien se imagina que no los gastáramos?”, inquiere. “Los Ayuntamientos somos la Administración más próxima, la que capta las demandas ciudadanas y aunque la ley diga que no nos tocan según qué cosas es impensable que hoy, en el siglo XXI, una ciudad como Tortosa no tenga transporte público.

Pérez reconoce que “947 Ayuntamientos son insostenibles y habría que incentivar la mancomunación de servicios”. Por ejemplo, en los consejos comarcales: “A veces tienen un papel más político y obstaculizador que de colaboración con los Ayuntamientos, las comarcas son o demasiado grandes o demasiado pequeñas”, afirma y celebra iniciativas “de agregación entre municipios en servicios básicos”. Es el caso del Consorcio por la Gestión Integral del Agua de Cataluña, que cuenta con 600.000 clientes de 220 municipios, entre los que figuran desde Mataró hasta Manresa pasando por Vilafranca, Vilanova y Reus.

Ante la avalancha de facturas -que además es paralela a la caída de ingresos, pero ese es otro capítulo- a los alcaldes no les queda otra que poner la imaginación al poder. Pérez apuesta por optimizar la gestión incorporando criterios de gestión empresarial a la Administración, por “fortalecer lo público” y exprimir nuevas vías, como “la explotación del patrimonio”. Una posibilidad, dice, es que “los Ayuntamientos no se vendan el 10% de los aprovechamientos urbanísticos, los pongan a disposición de un tercero y que este pague una renta”.

Para ver el artículo original, PINCHA AQUÍ

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COOPERATIVISMO DE VIVIENDA: LA EXPERIENCIA URUGUAYA

Publicado el octubre 25, 2011 por Juan Carlos García de los Reyes. 2 Comentarios

“La arquitectura Comprometida”

Nos hacemos eco de la invitación de la compañera  Fiorella Russo a las dos charlas que van a tener esta tarde y mañana en el Colegio de Arquitectos de Granada y en la ETSAG, respectivamente, bajo el titulo: “Cooperativismo de vivienda: La experiencia uruguaya”. Reproducimos a continuación esta información:

Hola amig@s,

Os invitamos a participar de las dos charlas que hemos organizado a través del Colegio Oficial de Arquitectos de Granada, el Departamento de Urbanismo y Ordenación del Territorio (Universidad de Granada), y ’ExtraArquitectura’ (actividades de extensión de la Escuela Técnica Superior de Arquitectura, Universidad de Granada), con el apoyo de la Escuela Técnica Superior de Arquitectura de Sevilla, Master Gestión Social del Hábitat y la Agencia Española de Cooperación Internacional para el Desarrollo AECID.

“Cooperativismo de vivienda: La experiencia uruguaya”

En las ultimas cuatro décadas, se han desarrollado en Uruguay numerosas experiencias  de construcción de conjuntos de viviendas por el sistema cooperativo en el marco de  la Ley Nacional de Viviendas de 1968. Los ponentes trataran en sendas charlas  dos diferentes perspectivas de estas experiencias en la ciudad de Montevideo. 

-Martes 25 de octubre  19:00h
Lugar: Colegio de Arquitectos de Granada (Plaza de San Agustín Nº 3)

La producción Social del Hábitat: un desafío para la arquitectura y la
interdisciplina. La experiencia uruguaya del cooperativismo de viviendas.

-Miércoles 26 de octubre  11.00h
Lugar: Escuela Técnica Superior de Arquitectura de la Universidad de Granada
(Avda. Andalucía nº38)

La ciudad que hace la gente: autoproducción individual y colectiva, vivienda
cooperativismo y ciudadanía.

Cartel de ambas conferencias. FUENTE: Organización

Cartel de ambas conferencias. FUENTE: Organización

PONENTES:

-Raúl Vallés (Montevideo, Uruguay)

Arquitecto, profesor en la Facultad de Arquitectura de la Universidad de la República en Montevideo, Uruguay.  Director de la Unidad Permanente de Vivienda y Coordinador de la Comisión de Vivienda Social, de la misma facultad. de Cooperativas de Ahorro Previo).

-Benjamín Nahoum (Montevideo, Uruguay)

Ingeniero Civil, docente e investigador sobre la “Evaluación de programas y Tecnologías para la vivienda de interés social” del área de Construcción de Edificios de la Facultad de Arquitectura, Universidad de la República, en Montevideo, Uruguay.

 

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PERÚ QUIERE APOSTAR POR LA CONSTRUCCION DE CIUDADES COMPROMETIDAS. Cronicas desde Iberoamérica.

Publicado el octubre 24, 2011 por Juan Carlos García de los Reyes. 1 Comentario

“Crónicas desde Iberoamérica”

“A nivel nacional, el territorio peruano presenta un patrón de ocupación del suelo, mayoritariamente informal, extendiendo desordenadamente las ciudades, con problemas de carencia de infraestructuras y servicios, derivados de la ausencia de una adecuada planificación urbana y territorial”. Esta frase esta entresacada de los considerandos del reciente Decreto Supremo 004-2011-VIVIENDA, que actualiza los criterios para la ordenación del territorio y para la planificación urbana, por lo que no cabe sino felicitarnos por esta nueva norma que parte de un singular ejercicio de autocrítica, tan escaso en los tiempos actuales y excepcional en los textos legales.

Porque las ciudades peruanas, en un drama que se extiende por todo el continente, son el mejor ejemplo del desprecio de la sociedad actual por el equilibrio, por la armonía, por la sostenibilidad, por la racionalidad y por los derechos y deberes ciudadanos inherentes a las sociedades democráticas. Y sin temor a generalizar, en los entornos urbanos se abusa del medio ambiente por la ocupación de zonas de riesgo para las personas, por los vertidos directos de las aguas negras y de los residuos urbanos e industriales, con la contaminación de la atmósfera, y con la degradación del paisaje y de los espacios de mayor valor agrario, natural y ecológico. Resultando que, además, los ciudadanos en general no reciben servicios adecuados, no ya porque las ratios de zonas verdes y equipamientos son ciertamente insuficientes sino porque existen amplias zonas mal urbanizadas que constituyen verdaderas bolsas de marginalidad, mientras que los barrios centrales suelen concentrar casi todos los servicios. En suma ciudades que no favorecen la integración social de todos los ciudadanos.

Panoramica de Arequipa

Panoramica de Arequipa

La ausencia de planificación ha generado ciudades mal estructuradas y desequilibradas, con especial gravedad en las grandes metrópolis pero no solo en ellas, con graves insuficiencias en sus sistemas de trasporte público de viajeros. Ciudades insostenibles e ineficientes en las que la improvisación y el desorden impiden un mayor desarrollo económico y productivo y que se caracterizan por el deterioro ambiental, paisajístico y patrimonial que lo invade todo: tanto en las ciudades históricas y sus entornos, como en los núcleos rurales; lo que supone una pérdida absurda de recursos patrimoniales y económicos. Y de seguir así, la competitividad de nuestras ciudades y territorios en el medio plazo estará seriamente amenazada. Pero asimismo ciudades en las que los poderes públicos no han sabido dar repuesta al derecho a una vivienda digna, que sin duda está relacionado con la plaga de los desarrollos informales que asolan el territorio y estigmatizan a sus moradores.

Por tanto, es necesario adoptar una nueva cultura del territorio que impulse los valores de la sostenibilidad ambiental, la eficiencia económica y la equidad social. Y en consecuencia, que las decisiones futuras consideren que el territorio constituye un bien no renovable cuyos valores ecológicos, culturales y patrimoniales que no pueden reducirse al precio del suelo. Y que un territorio bien gestionado constituye un activo económico de primer orden. Y que además, en nuestra consideración de ciudadanos del mundo, atendamos también a los compromisos de solidaridad y responsabilidad global, y tengamos presentes las interacciones que nuestras decisiones locales generan en otras latitudes.

Así como que es necesario empezar a diseñar ciudades comprometidas. Con el medio ambiente, ya que muchos de los grandes retos de las ciudades del siglo XXI están relacionados con la disminución de las emisiones de CO2, de los ruidos, de los residuos, de la contaminación lumínica, y sobre todo con la solución de la movilidad, para la que no hay otras fórmulas que apostar por los modos públicos de transporte y por la descentralización de los servicios para acercarlos al ciudadano. Comprometidas con los derechos sociales, debiendo garantizar que todos los barrios cuenten con las infraestructuras y equipamientos que sus tasas de población requieran. Comprometidas con nuestra memoria histórica, considerando que, además del deber de conservar el patrimonio heredado, su puesta en valor constituye un recurso económico esencial. Y comprometidas con el desarrollo económico sostenible, a través de la identificación de aquellos suelos que deberán vincularse a usos y actividades de interés general, sean de carácter agrícola, industrial, tecnológico, terciarios, turísticos, áreas verdes o equipamientos comunitarios.

Panoramica de Arquipa

Panoramica de Arquipa

Y esta nueva cultura urbana y territorial deberá concretarse a través de planes de ordenación territorial y urbanística trasparentes y democráticos, que canalicen las actuaciones de los diferentes niveles de los poderes públicos; que sean fruto de la concertación con los diferentes agentes económicos; y que sean el resultado de un amplio consenso social y político, ya que muchas de las acciones deberán ser desarrolladas en el medio plazo y requerirán de un cierto grado de estabilidad. No olvidemos que las mejores ciudades y los mejores territorios coinciden siempre con aquellos que han sabido diseñar un proyecto común y que han sabido desarrollarlo en el tiempo. Por eso considero que Perú tiene ahora una extraordinaria oportunidad para empezar a apostar por la construcción de ciudades comprometidas.

Juan Carlos García de los Reyes, Director de GRarquitectos

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PLAN DE RECONVERSIÓN DEL SECTOR INMOBILIARIO RESIDENCIAL

Publicado el abril 28, 2011 por Juan Carlos García de los Reyes. 2 Comentarios

“Noticias y Actualidad”

Por todos es conocida y padecida la situación de crisis económica que sufre el país en los últimos tiempos. La responsabilidad del mercado inmobiliario es aceptada como una de las causas fundamentales de esta situación. La necesidad de una reestructuración del mismo se ha planteado como una acción más en el lento camino de salida. No se puede demonizar por completo un sector motor de la economía nacional que como tal se remonta más allá del último boom inmobiliario  hasta incluso comienzos de la segunda mitad del siglo XX. Superarla se conseguirá contando, en medida de lo posible, con la construcción, pero bajo  un nuevo modelo que deje atrás los excesos pasados.

En este contexto se sitúa la intervención del Presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), D. José Manuel Galindo, ante la Comisión de Vivienda del Congreso de los Diputados, para exponer el documento “Plan de Reconversión del Sector Inmobiliario Residencial”, que ha sido  remitido al Ministerio de Fomento a fin de que pueda ser analizado en el marco de las reuniones anunciadas por el citado Ministerio conjuntamente entre los sectores inmobiliario, financiero y el propio Ministerio.

Imagen de las gruas sobre el skyline. Fuente: madrimasd.org

Imagen de las gruas sobre el skyline. Fuente: madrimasd.org

Sintéticamente, el documento plantea una restructuración ordenada del sector, hallando una relación adecuada con la demanda real y estable de vivienda y saneando el tejido empresarial Se estructura en cuatro puntos:

1.     Diagnóstico del sistema inmobiliario

El volumen de stock, la caída abrupta de la producción y la ausencia de financiación ha provocado que “el sector inmobiliario haya llevado a cabo un proceso de ajuste sin precedentes, pero no se ha reestructurado”. Para apoyar este diagnostico se aporta un estudio de los indicadores estructurales y coyunturales del sector que resume el escenario en el que nos encontramos y  el camino que hemos recorrido.

2.     Necesidad de reestructuración del sector.

Es necesario para conseguir un mercado equilibrado de vivienda en todos sus tipos: Venta, alquiler, libre o sometida a algún régimen de protección pública, rehabilitación…que dé respuesta a una demanda más real y por tanto más sostenible. Del mismo modo, esta adaptación del sector está repercutiendo sobre la economía, los ingresos públicos y dramáticamente sobre el empleo.

La restructuración es también imprescindible para hacer posible que el crédito fluya desde los bancos y cajas hacia la economía productiva: “es necesario “resolver” el problema inmobiliario para “desatascar” el crédito”.

Tabla de estimación de absorción del stock. Fuente:Plan de reconversión del sector inmobiliario residencial.

Tabla de estimación de la absorción del stock de vivienda en venta. Fuente: Plan de reconversión del sector inmobiliario residencial.

3.     Propuesta de plan para el redimensionamiento del sistema inmobiliario.

El planteamiento de la propuesta se basa en calcular las necesidades reales para estimar en un periodo determinado la absorción del stock e inicio de nuevas promociones. Para ello, se parte de la demanda real y estructural del sector inmobiliario residencial. Se utiliza esquemas de simulación a medio plazo, con hipótesis de partida que consideran razonables.

Se analiza, por una parte el escenario de absorción del stock existente, que con el objeto de llegar en 5 años a una producción estable de 300.000 viviendas, se estima absorbido en 7 años. (2010-2017). Asimismo se estima las necesidades de financiación para ese cálculo de 90.000 viviendas actuales las 300.00 en 5 años.

Esta para que esta simulación sea completa se analiza los impactos que produce en los balances de las entidades, financieras y empresas promotoras, sobre el PIB, empleo y finanzas públicas. En 2015, PIB se incrementaría en un 1 punto y la repercusión en el empleo sería de unos 650.000 puestos de trabajo.

Este planteamiento de reestructuración del sector sobre la base de un plan de financiación  se encuentra en línea con otros planes de reconversión, como el de las cajas de ahorro.

4.     Medidas estructurales necesarias para la futura estabilidad del sector.

Se observan necesarias otro tipo de medidas estructurales que interaccionen con la línea principal del plan. Resumidamente serian:

-  Medidas en relación con los requerimientos del Banco de España para facilitar una mayor fluidez del crédito desde el sistema.

-  Medidas tendentes a estabilizar el valor de los activos inmobiliarios.

-  Medidas para protocolizar los procesos de transformación de suelo y dotarlos de eficiencia, agilidad y seguridad jurídica.

-  Medidas para flexibilizar y poner en valor las capacidades de los suelos de manera que coadyuven a sostener el valor de estos activos.

-  Medidas para facilitar la salida de los stocks de la vivienda, tanto de primera como de segunda residencia.

-  Medidas tendentes a la producción de “vivienda económicamente sostenible” y promoción de vivienda en alquiler.

-  Medidas para dotar de eficiencia y realismo a los procesos de rehabilitación y regeneración urbana

Estas políticas se desarrollarían a través de grupos de trabajo a través del la “Comisión de Trabajo para el Impulso del Sector”

Tras la lectura del texto completo del plan se puede resumir objetivo del mismo en la frase: “El sector inmobiliario por sí solo no nos sacará de la crisis, pero tampoco saldremos de la crisis sin él”. Todo consistirá pues, en una concertación de todos los ámbitos implicados para determinar el modo, alcance y finalidad adecuados a nuestro estado a corto y medio plazo

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SOLUCIONES A LA DEMOLICIÓN DE EDIFICACIONES EN SUELO NO URBANIZABLE

Publicado el febrero 15, 2011 por Juan Carlos García de los Reyes. 6 Comentarios

“El Territorio Comprometido”

La Consejería de Obras Públicas y Vivienda está preparando un decreto en el que fijará los criterios a seguir con las viviendas en suelo no urbanizable y fuera de ordenación. Las medidas propuestas son:

  1. Las que puedan legalizarse e incluirse al planeamiento urbanístico general del municipio, serán incorporadas con todas sus consecuencias, es decir, asumiendo los gastos de urbanización y tributando las correspondientes plusvalías.
  2. Las que puedan obtener un permiso de mínimos, subsistirán aunque fuera de ordenación.
  3. Y las que no puedan legalizarse en ningún caso, por afectar a suelo especialmente protegido o que incumplan alguna normativa sectorial, especialmente de medio ambiente o Costas, serán abocadas a la demolición.

Estas son las soluciones que se barajan, lo que debería ser compatible con las exigencias de no suponer ningún coste para las arcas públicas y no atentar contra los intereses de los ciudadanos que han comprado una vivienda legal y tributan por ello.

Para ver  el texto integro publicado en el diario El Pais: (Pincha Aquí)

Hasta aquí totalmente de acuerdo con las pretensiones del futuro decreto. Pero personalmente creo que los intereses de los que han adquirido una vivienda en condiciones legales ya se encuentran dañados, pues proveer de servicios a estas localizaciones dispersas ha encarecido groseramente los costes que deben pagar todos (los que han adquirido viviendas legales y los que no), por más que las infraestructuras las hayan sufragado sus propietarios (que no en todos los casos ha sido así).

Ejemplo de Diseminado en Area Rural

Ejemplo de Diseminado en Area Rural

Un ejemplo de ello es el incremento de la factura de la luz, en parte debido a este tema, pues no sólo ha supuesto el despliegue de ramales poco rentables, sino que además incrementa las pérdidas de las distintas líneas, lo que debemos pagar todos.

Por ello, la solución no debe ser legalizar por legalizar sin más, debemos entender que tener un chalet en el monte o en la costa, a unos cuantos kilómetros de cualquier núcleo, es caro (y no precisamente barato como hasta ahora venía saliendo), y en consecuencia hay que pagar más por una residencia en dichas privilegiadas situaciones.

¿Y para el que no pueda asumir sus costes, qué medidas han de dispensarse? Particularmente creo que para éstos las administraciones deberían dar una alternativa adecuada, que podría pasar por permutar suelo junto al núcleo, en las estipuladas condiciones de urbanización y dotación. Con ello el Ayuntamiento perdería parte de sus cesiones por urbanización, pero ganaría la regulación de la situación de algunos de sus vecinos y ahorraría en costes de prestación de servicios. Por su parte, los ciudadanos afectados perderían lo edificado, pero ganarían seguridad jurídica. Y el resto de las administraciones, singularmente las de competencia ambiental y cultural, podrían adquirir aquellos terrenos que por ubicarse en espacios especialmente protegidos les puedan ser de interés de cara a la protección de sus elementos.

En definitiva, la opción que planteo sería una solución costosa para todas las partes, pero que podría resolver situaciones más tremendas como el encarecimiento de los servicios para todos, ciudadanos y administraciones, o la demolición para los particulares afectados.

Juan Garrido Clavero, Asesor Ambiental de GRarquitectos

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LA PERIFERIA DORMITORIO: ¿EL SUEÑO DE LA CLASE MEDIA?

Publicado el abril 23, 2010 por Juan Carlos García de los Reyes. 1 Comentario

“La Ciudad Comprometida”

Por Rafaèle Genet Verney. Arquitecta de GR arquitectos

Ejemplo de periferia dormitorio.

Ejemplo de periferia dormitorio.

Mientras nuestros compatriotas se acostumbran a navegar durante el fin de semana de un parking a otro, los barrios residenciales florecen. Hay que decir que no han podido escoger mucho, los franceses, con la crisis de la vivienda, que empezó después de la segunda guerra mundial. La población del país ha sido estable desde la mitad del siglo XIX, pero el babyboom, la aceleración del éxodo rural, el empleo de inmigrantes y la llegada de los repatriados de Algeria han cambiado las reglas del  juego: hay que construir y rápido, para erradicar las chabolas. Será durante veinte años la política de los polígonos, a la cual la circular de Guichard pone un punto final en 1973. Es momento de dejar espacio para el sueño residencial! Seguir leyendo ‘LA PERIFERIA DORMITORIO: ¿EL SUEÑO DE LA CLASE MEDIA?’

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Máster en dirección y gestión pública de vivienda y suelo

Publicado el noviembre 29, 2009 por Juan Carlos García de los Reyes. 0 Comentarios

“Noticias y Actualidad” (27)

Imagen del master.

Imagen del master.

El Sector empresarial público, en sus diferentes formatos jurídicos, tiene una creciente incidencia social y económica, y cada vez más actividades y servicios son prestados por las distintas Administraciones bajo estas figuras.

Conscientes de esta incidencia, la Universidad Internacional Menéndez Pelayo (UIMP) y la Asociación de Promotores Públicos de Vivienda y Suelo (AVS), han programado, en alianza académica, un Máster organizado por ambas instituciones y acreditado por la UIMP.

Se trata por tanto de reunir en un programa formativo completo una serie de conocimientos y experiencias específicas referentes a las estructuras, actividades, funcionamiento, valores, objetivos, etc. de las empresas y entidades públicas, que no tienen cabida en los programas de formación existentes en la actualidad. Seguir leyendo ‘Máster en dirección y gestión pública de vivienda y suelo’

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La revitalización de los barrios

Publicado el septiembre 28, 2009 por Juan Carlos García de los Reyes. 2 Comentarios

“La Sociedad Comprometida” (6)

La Ciudad Viva como URBS – 4

El debate sobre la recuperación y revitalización del Barrio del Albaicín de Granada lleva abierto varias décadas y no tiene aún visos de que vaya a cerrarse, seguramente porque los avances que durante los últimos años se han dado (en cuanto a articulación social y participación en la toma de decisiones, en su recuperación física, o en la mejora de algunos de los servicios urbanos) o bien  están lejos de ser suficientes, o bien porque hayan ignorado o infravalorado otras cuestiones fundamentales relacionadas con su identidad histórica, con la integración social de sus habitantes, o con la recuperación de otras componentes de la cultura inmaterial… Seguir leyendo ‘La revitalización de los barrios’

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La Ciudad Viva como URBS

Publicado el septiembre 9, 2009 por Juan Carlos García de los Reyes. 0 Comentarios

“La Sociedad Comprometida” (2)

Congreso celebrado en QUITO, ECUADOR. Julio de 2009

Este importante congreso internacional, patrocinado por LA CIUDAD VIVA, www.laciudadviva.org, dependiente de Consejería de Vivienda y Ordenación del Territorio de la Junta de Andalucía, abordó el análisis de los problemas actuales de la ciudad desde numerosas perspectivas (La Vivienda y su entorno. El espacio público. Ciudad y participación. Vecindad y convivencia. Derechos ciudadanos…) cuyas interesantes conclusiones os las presentaremos en esta bitácora a lo largo de las próximas semanas. Seguir leyendo ‘La Ciudad Viva como URBS’

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