SOLUCIONES A LA DEMOLICIÓN DE EDIFICACIONES EN SUELO NO URBANIZABLE

“El Territorio Comprometido”

La Consejería de Obras Públicas y Vivienda está preparando un decreto en el que fijará los criterios a seguir con las viviendas en suelo no urbanizable y fuera de ordenación. Las medidas propuestas son:

  1. Las que puedan legalizarse e incluirse al planeamiento urbanístico general del municipio, serán incorporadas con todas sus consecuencias, es decir, asumiendo los gastos de urbanización y tributando las correspondientes plusvalías.
  2. Las que puedan obtener un permiso de mínimos, subsistirán aunque fuera de ordenación.
  3. Y las que no puedan legalizarse en ningún caso, por afectar a suelo especialmente protegido o que incumplan alguna normativa sectorial, especialmente de medio ambiente o Costas, serán abocadas a la demolición.

Estas son las soluciones que se barajan, lo que debería ser compatible con las exigencias de no suponer ningún coste para las arcas públicas y no atentar contra los intereses de los ciudadanos que han comprado una vivienda legal y tributan por ello.

Para ver  el texto integro publicado en el diario El Pais: (Pincha Aquí)

Hasta aquí totalmente de acuerdo con las pretensiones del futuro decreto. Pero personalmente creo que los intereses de los que han adquirido una vivienda en condiciones legales ya se encuentran dañados, pues proveer de servicios a estas localizaciones dispersas ha encarecido groseramente los costes que deben pagar todos (los que han adquirido viviendas legales y los que no), por más que las infraestructuras las hayan sufragado sus propietarios (que no en todos los casos ha sido así).

Ejemplo de Diseminado en Area Rural
Ejemplo de Diseminado en Area Rural

Un ejemplo de ello es el incremento de la factura de la luz, en parte debido a este tema, pues no sólo ha supuesto el despliegue de ramales poco rentables, sino que además incrementa las pérdidas de las distintas líneas, lo que debemos pagar todos.

Por ello, la solución no debe ser legalizar por legalizar sin más, debemos entender que tener un chalet en el monte o en la costa, a unos cuantos kilómetros de cualquier núcleo, es caro (y no precisamente barato como hasta ahora venía saliendo), y en consecuencia hay que pagar más por una residencia en dichas privilegiadas situaciones.

¿Y para el que no pueda asumir sus costes, qué medidas han de dispensarse? Particularmente creo que para éstos las administraciones deberían dar una alternativa adecuada, que podría pasar por permutar suelo junto al núcleo, en las estipuladas condiciones de urbanización y dotación. Con ello el Ayuntamiento perdería parte de sus cesiones por urbanización, pero ganaría la regulación de la situación de algunos de sus vecinos y ahorraría en costes de prestación de servicios. Por su parte, los ciudadanos afectados perderían lo edificado, pero ganarían seguridad jurídica. Y el resto de las administraciones, singularmente las de competencia ambiental y cultural, podrían adquirir aquellos terrenos que por ubicarse en espacios especialmente protegidos les puedan ser de interés de cara a la protección de sus elementos.

En definitiva, la opción que planteo sería una solución costosa para todas las partes, pero que podría resolver situaciones más tremendas como el encarecimiento de los servicios para todos, ciudadanos y administraciones, o la demolición para los particulares afectados.

Juan Garrido Clavero, Asesor Ambiental de GRarquitectos

6 Comentarios

  1. SUELO NO URBANIZABLE, EL MÁS OLVIDADO DE NUESTRA LEGISLACIÓN AUTONÓMICA. A mi entender, la principal causa de que se haya edificado, descontroladamente, sobre suelo no urbanizable y no se hayan tomado las medidas adecuadas para “frenarlo”, se debe a la encomienda de esta misión a la administración local, a los ayuntamientos a los que se les ha atribuido tal competencia, sin la aprobación previa de una normativa específica adecuada para ello. Un Ayuntamiento de un pequeño municipio no dispone de medios para controlar tales actos. Además ir demoliendo las viviendas de los vecinos, ya sea en suelo urbano, como no urbanizable, no es una actuación muy recomendable si se pretende volver a presentarse en las próximas elecciones municipales y seguir desayunando en el bar del pueblo. Si la propia Junta de Andalucía hubiera tomado medidas antes, no habríamos llegado a la situación actual. Y cuando hablo de medidas, me refiero, no a la creación de un cuerpo de inspectores cuya misión es “cazar” a los vecinos que han pasado a ser delincuentes urbanísticos, NO. Me refiero a la aprobación de los reglamentos que desarrollan la LOUA, ya que, los que todavía seguimos dedicándonos al urbanismo estamos aplicando los reglamentos de planeamiento y gestión de 1978! Con la aprobación de los reglamentos o con la creación de una normativa de aplicación para el suelo no urbanizable, los ayuntamientos sabrían que han de determinar en sus Planes Generales de Ordenación Urbanística a la hora de regular el suelo no urbanizable y en su virtud, podrían actuar en consecuencia a la hora de abrir un expediente sancionador a un vecino. Se trata de regular y crear un normativa específica , además de encontrar soluciones, y flexibilizar las restricciones de esta clase de suelo. ¿Qué pasa con el suelo no urbanizable que no tiene especial protección? Por qué se ha de aplicar la unidad mínima de cultivo para saber si se puede o no, edificar una vivienda en una finca en explotación agrícola o ganadera? es justo que para poder edificar una vivienda vinculada a un uso agrícola se tenga que ser propietario de 30.000 m2? Esta falta de regulación, este VACIO LEGAL nos ha llevado a la situación actual. Por qué no se crea de una vez una normativa que permita a quien de verdad quiera vivir en el campo y vivir del campo, de sus olivos o de su ganadería, pueda hacerlo? se debería conceder esa posibilidad a quien quiera hacer uso de ella, acompañada del pago de compensación económica y/o plusvalía (así regulado en la LOUA). No estoy de acuerdo en que el permitir la edificación en Suelo No urbanizable común no protegido, suponga un incremento o perjudique a los que han pagado su solar en suelo urbanizable. Si se permitiera de una vez edificar una vivienda en suelo no urbanizable común vinculada a la explotación agrícola o ganadera las condiciones serían distintas, tendría un camino de tierra para acceder a su vivienda, un grupo electrógeno o generador para la luz y una fosa para el saneamiento. Que urbanización se requiere para ello? Pagaría su tasa para su licencia (como todos), presentaría su proyecto de actuación y su proyecto de obra (como todos). Si estuviera regulado la gente haría las cosas bien y no de cualquier manera que es lo que está pasando. Un decreto que defina los criterios a seguir con las viviendas ilegales es la solución? De forma provisional, puede serlo, pero lo que a Andalucía le hace falta no es un decreto orientativo y solucionador, sino una REGULACIÓN TASADA, CLARA Y FLEXIBLE QUE ESTABLEZCA Y DETERMINE LAS ACTUACIONES POSIBLES EN SUELO NO URBANIZABLE ASÍ COMO EL PROCEDIMIENTO Y TRAMITACIÓN DE LAS MISMAS.

  2. Efectivamente Ana, llegamos mal y tarde (como en tantas otras cosas), pero la cuestión está en qué hacemos ahora, cómo ordenamos un espacio que diariamente nos cuesta a todos un enorme esfuerzo mantener. ¿Debemos seguir pagando por ello o esta situación podría revertirse? Quizás existió algún día alguien que quiso construir una edificación agroganadera en suelo no urbanizable y los impedimentos legales no se lo permitirieron, pero a lo que me refiero en el artículo es a ese más del 90% que no busca una nave de aperos, sino un chalet, dicho con todas las letras, porque vive en la ciudad, no ha trabajado en su vida en el campo y ahora quiere montarse una casita allí, para evadirse, especialmente los fines de semana, que es cuando tiene libre. Por otro lado soy totalmente partícipe de tu afirmación por la que este cometido debería haber corrido a cargo de una Administración superior a la local, siendo la Junta de Andalucía, como Administración competente, la que debería haber abordado la cuestión desde todos sus ángulos: legislación, inspección, sanción y negociación; aunque no es menos cierto que los Ayuntamientos no han estado a la altura al no haber previsto las necesidades ciudadanas y no haber recreado urbanizaciones ordenadas en las que se viesen plasmadas las demandas de sus habitantes. Espero que tomemos nota y para próximas ocasiones vayamos por delante, Junta, planificadores y ciudadanos en general.

  3. El tema de las demoliciones de viviendas ilegales es apasionante y por ello , aunque lo he leído entre lineas, no me he podido resistir a hacer un comentario. Si lo abordamos con mucha distancia , sin pensar en situaciones personales , momento económico.., la solución sería la que indicó un articulista , creo , de ideal de forma jocosa: “ habría que crear una concejalía de derribos” Pero bajando al suelo , entiendo las posiciones tanto de Ana, como las de Juan ( son ópticas complementarias) Cuando uno piensa en las edificaciones ilegales lo observa desde el lado práctico.¿Cuál ha sido la práctica habitual en de este tipo de edificaciones en la Vega de Granada por ejemplo¿ No ha sido la del campesino o ganadero ( que los habrá) que desea instalarse en el campo y se independiza de la red eléctrica común;. sino la del ciudadano que convierte el secadero en chalet para comerse una paella los fines de semana. Sí es verdad que la posición de Ana es muy razonable y quizá conveniente y que no perjudique de la forma que la plantea , al “bien común”. Pero lo cierto es que la ilegalidad es cara para todos: Cara en la prestación de servicios tales como correos, electricidad, alcantarillado, eliminación de residuos urbanos etc. Vemos urbanizaciones en las playas que han destruido el paisaje , suponen un gasto de energía diario, una difícil gestión de los residuos, un encarecimiento de los servicios públicos que pagamos todos, una equivocada idea de la ecología con riegos permanentes en el cultivo de césped, gastos de agua exagerados, agotamiento de los acuíferos, gastos en los desplazamientos, erosión del territorio, eliminación de formas de vida tradicionales que solo han respondido al momento de bonanza y que ahora supone un no retorno a trabajos que se desempeñaban en la zona y todo por una ocupación de menos de 40 días al año. No es que se esté exagerando en el verbo prohibir, lo que ocurre es que a medida que los recursos son mas escasos,se crala necesidad de proponer medidas para que no se malgasten. Un saludo.

  4. Hace algún tiempo ya trate este tema en el blog creo que a través de un comentario al uso. Lo primero felicitar al articulista y a quienes hacen los comentarios porque es un tema de difícil análisis. Me vais a permitir hacer una aportación desde el punto de vista de alguien que ha trabajado (desde fuera de la administración) en labores de redacción de proyectos de demolición de edificaciones ilegales y en la consecución de las mismas.

    Discrepo en un tema para mi primordial: la actuación de las autoridades locales. No termino de entender porque ha de ser la administración autonomía la policía urbanística. Creedme que visto lo engorroso del proceso seria infinitamente mas efectivo la actuación de los ayuntamientos como deber y por derecho. No me vale la excusa del personal (la Junta tiene menos proporcionalmente) ni la de “a mi vecino no le puedo hacer eso”. Es como si un policía deja de detener a un ladrón porque es su vecino. A mi entender es necesaria la actuación de los ayuntamientos junto con policía local o guardia civil en su caso para evitar este tipo de delitos desde que se inician (conozco casos en los que se ha multado al propietario por verter escombros en su propia parcela pero no se le ha dicho nada por la casita de aperos de 3 plantas y piscina que se esta haciendo), y actuar de oficio desde los juzgados con paralizaciones cautelares de las obras (como también se hace en otros casos).

    Porque seamos serios, vivimos en el país de todo vale. Esa es la visión del ciudadano, que ve como para levantar un vallado para proteger a sus caballos tiene que consultar el PGOU, la normativa, el Plan de Proteccion de la Vega, las ordenanzas de licencias, un proyecto, un estudio de seguridad y salud, un plan de gestión de residuos, etc… Y su vecino levanta su chalet como dice Juan sin ningún tipo de problema.

    Otro tema son los jueces, si ya es complicado que una actuación llegue a la oficina de disciplina urbanística, que salga de un juzgado es imposible. De las ultimas 5 demoliciones en las que he actuado, ninguna tenía una fecha de expediente posterior al 98. Diez años. No tiene ningún sentido permitir el uso y disfrute e incluso la compraventa de estos inmuebles (en otro articulo podríamos hablar del mea culpa de técnicos, funcionarios, registradores y notarios respecto a este tema) durante diez años, ni cinco, ni dos.

    Las normas y la legislacion siempre se pueden perfeccionar hasta el infinito pero si las actuaciones no se agilizan, no se conseguirá nada.

    Las actuaciones han de ser inmediatas, con la ley en la mano, con las consideraciones sociales que sean necesarias y muy rotundas.

    Mientras no se legisle en ese sentido se seguirá atentando contra el derecho de los ciudadanos a tener espacios protegidos (no solo en papel sino en la realidad) y al agravio comparativo que se produce cada vez que alguien paga por un solar.

    No quiero dejar de hacer un pequeño comentario a la sostenibilidad de los núcleos aislados. En mis artículos y contestaciones a distintos artículos he expuesto mi atracción por la ciudad vertical y la concentración de recursos como una de las claves de la sostenibilidad. En el Intituto Gaudi de Barcelona hace unos años se hizo un estudio sobre el consumo eléctrico en cataluña, llegando al escalofriante dato de que el 23% del consumo eléctrico por iluminación publica se produce en núcleos deshabitados mas de 300 días al año. Interesante dato dado que sus propietarios legales pagan por ello, lo que no significa que sea sostenible.

    Aprendamos de nuestros errores y mejoremos

  5. Como nos aclara documentadamente Rafa, la celeridad en estas tramitaciones es fundamental, ya que no sólo crea incertidumbre entre los sancionados, sino que además favorece la especulación, pues los vecinos interpretan que se le está ganando el pulso a la Justicia, cuando en realidad lo que está sucediendo es que el expediente está paralizado y pendiente de resolución. Pero para que los jueces procedan con diligencia, además de resolver cuestiones de presupuesto y personal en su oficio, deben contar con una estadística fiable en la que se concreten tanto las edificaciones en SNU como su estado. Este creo que debe ser el cometido de la Administración Autonómica a más corto plazo. Además, en esta estadística tendría cabida lo que Manuel aporta, que es valorar el coste que estas edificaciones tienen, para sí mismas y para los demás, de manera que en todo momento tengamos conocimiento del coste económico de las intervenciones que se tomen.

  6. Su propuesta de permutas es muy costosa y conflictiva,equivaldria a una expropiacion encubierta a cambio de suelo urbanizable.¡¡

    En las condiciones actuales economicas seria inviable.¡¡

    Ademas habria que acordar que suelo urbano seria el apropiado entre las partes y su valor…etc…. ademas de reponer el suelo afectado,ilegalmente construdio….

    Creo que ni siquiera la administracion publica tiene actualizada la ley de expropiaciones que es pre-constitucional.¡¡

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