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Por todos es conocida y padecida la situación de crisis económica que sufre el país en los últimos tiempos. La responsabilidad del mercado inmobiliario es aceptada como una de las causas fundamentales de esta situación. La necesidad de una reestructuración del mismo se ha planteado como una acción más en el lento camino de salida. No se puede demonizar por completo un sector motor de la economía nacional que como tal se remonta más allá del último boom inmobiliario  hasta incluso comienzos de la segunda mitad del siglo XX. Superarla se conseguirá contando, en medida de lo posible, con la construcción, pero bajo  un nuevo modelo que deje atrás los excesos pasados.

En este contexto se sitúa la intervención del Presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), D. José Manuel Galindo, ante la Comisión de Vivienda del Congreso de los Diputados, para exponer el documento “Plan de Reconversión del Sector Inmobiliario Residencial”, que ha sido  remitido al Ministerio de Fomento a fin de que pueda ser analizado en el marco de las reuniones anunciadas por el citado Ministerio conjuntamente entre los sectores inmobiliario, financiero y el propio Ministerio.

Sintéticamente, el documento plantea una restructuración ordenada del sector, hallando una relación adecuada con la demanda real y estable de vivienda y saneando el tejido empresarial Se estructura en cuatro puntos:

1.     Diagnóstico del sistema inmobiliario

El volumen de stock, la caída abrupta de la producción y la ausencia de financiación ha provocado que “el sector inmobiliario haya llevado a cabo un proceso de ajuste sin precedentes, pero no se ha reestructurado”. Para apoyar este diagnostico se aporta un estudio de los indicadores estructurales y coyunturales del sector que resume el escenario en el que nos encontramos y  el camino que hemos recorrido.

2.     Necesidad de reestructuración del sector.

Es necesario para conseguir un mercado equilibrado de vivienda en todos sus tipos: Venta, alquiler, libre o sometida a algún régimen de protección pública, rehabilitación…que dé respuesta a una demanda más real y por tanto más sostenible. Del mismo modo, esta adaptación del sector está repercutiendo sobre la economía, los ingresos públicos y dramáticamente sobre el empleo.

La restructuración es también imprescindible para hacer posible que el crédito fluya desde los bancos y cajas hacia la economía productiva: “es necesario “resolver” el problema inmobiliario para “desatascar” el crédito”.

3.     Propuesta de plan para el redimensionamiento del sistema inmobiliario.

El planteamiento de la propuesta se basa en calcular las necesidades reales para estimar en un periodo determinado la absorción del stock e inicio de nuevas promociones. Para ello, se parte de la demanda real y estructural del sector inmobiliario residencial. Se utiliza esquemas de simulación a medio plazo, con hipótesis de partida que consideran razonables.

Se analiza, por una parte el escenario de absorción del stock existente, que con el objeto de llegar en 5 años a una producción estable de 300.000 viviendas, se estima absorbido en 7 años. (2010-2017). Asimismo se estima las necesidades de financiación para ese cálculo de 90.000 viviendas actuales las 300.00 en 5 años.

Esta para que esta simulación sea completa se analiza los impactos que produce en los balances de las entidades, financieras y empresas promotoras, sobre el PIB, empleo y finanzas públicas. En 2015, PIB se incrementaría en un 1 punto y la repercusión en el empleo sería de unos 650.000 puestos de trabajo.

Este planteamiento de reestructuración del sector sobre la base de un plan de financiación  se encuentra en línea con otros planes de reconversión, como el de las cajas de ahorro.

4.     Medidas estructurales necesarias para la futura estabilidad del sector.

Se observan necesarias otro tipo de medidas estructurales que interaccionen con la línea principal del plan. Resumidamente serian:

–  Medidas en relación con los requerimientos del Banco de España para facilitar una mayor fluidez del crédito desde el sistema.

–  Medidas tendentes a estabilizar el valor de los activos inmobiliarios.

–  Medidas para protocolizar los procesos de transformación de suelo y dotarlos de eficiencia, agilidad y seguridad jurídica.

–  Medidas para flexibilizar y poner en valor las capacidades de los suelos de manera que coadyuven a sostener el valor de estos activos.

–  Medidas para facilitar la salida de los stocks de la vivienda, tanto de primera como de segunda residencia.

–  Medidas tendentes a la producción de “vivienda económicamente sostenible” y promoción de vivienda en alquiler.

–  Medidas para dotar de eficiencia y realismo a los procesos de rehabilitación y regeneración urbana

Estas políticas se desarrollarían a través de grupos de trabajo a través del la “Comisión de Trabajo para el Impulso del Sector”

Tras la lectura del texto completo del plan se puede resumir objetivo del mismo en la frase: “El sector inmobiliario por sí solo no nos sacará de la crisis, pero tampoco saldremos de la crisis sin él”. Todo consistirá pues, en una concertación de todos los ámbitos implicados para determinar el modo, alcance y finalidad adecuados a nuestro estado a corto y medio plazo

Jesus María Cuesta Guerrero, Arquitecto de GRarquitectos