NI GENTE SIN CASA…

“Notiticas y actualidad”

Hemos encontrado en el blog “Paisaje Transversal” una recopilación a modo de reseñas legislativas acerca de cómo se trata legalmente el tan actual tema de las viviendas vacias, tras el Decreto Ley de Medidas para Asegurar el Cumplimiento de la Función Social de la Vivienda  aprobado por la Junta de Andalucía. El articulo, titulado “El tratamiento de la vivienda vacía en los países más avanzados de la UE“, nos habla sobre el caso de Los Paises Bajos, Suecia, Dinamarca, Francia, Reino Unido y Alemania

Pintada en el pavimento. Fuente: hordago.org
Pintada en el pavimento. Fuente: hordago.org

Si tuviera que señalar dos grandes diferencias estructurales, diría que, en muchos países de la UE, la vivienda vacía se considera una patología urbana, económica, social y medioambiental. Partiendo de este principio, el derecho de propiedad es modulado en función del interés general. La vivienda vacía, en tanto que externalidad colectiva, implica una acción estatal que tiende a evitar que este fenómeno se produzca, a través de dos grandes tipos de medidas: 1) el fomento público de su rehabilitación, alquiler o venta; y 2) la penalización de la permanencia voluntaria en desuso. Frente a esta situación, buena parte de la población española no considera que la vivienda vacía sea un problema, y entiende que la propiedad privada —«sacrosanta»— faculta a los titulares de vivienda para hacer con ella lo que les venga en gana; este es, prácticamente, el uso y abuso del derecho romano de hace dos milenios.

Estas diferencias en materia de vivienda vacía entre buena parte de la UE y España son más materiales o prácticas que formales o jurídicas, pues nuestro país se adscribe a la ortodoxia del Estado social y democrático de derecho. Así, nuestra Constitución establece que toda propiedad está orientada a su función social (que deberá ser concretada por las leyes); toda la riqueza nacional, con independencia de su clase, está orientada hacia el interés general; y el sector público está habilitado para intervenir en la economía. Proclamaciones de este tipo son habituales en las constituciones y leyes de otros Estados de la UE. En su caso, no obstante, han ido seguidas de prácticas administrativas de fomento de la movilización de la vivienda vacía y penalización de la resistencia a esta. En el caso de España, el mandato constitucional solo ha producido tímidos y muy polémicos despliegues en Euskadi y Cataluña a finales de la pasada década, y ahora en toda España con motivo de las okupaciones promovidas por el movimiento 15M.

Antes de repasar lo que se ha hecho, propuesto y no hecho en España en lo que se refiere a la vivienda vacía, creo que puede ser de interés repasar las medidas habituales concretas de la UE. Saber en qué marco nos movemos debe ayudar a encauzar nuestro propio debate. Sin ánimo de ser exhaustivos, apunto algunas medidas presentes en la UE desde hace décadas.

Vivienda vacia. Fuente: territoriosostenible2011
Vivienda vacia. Fuente: territoriosostenible2011

PAÍSES BAJOS 

· La ocupación de viviendas vacías desde hace más de un año ha sido tradicionalmente legal. La vivienda solo se le devuelve al propietario si demuestra que esta no volverá a estar vacía (puede ponerla en venta o alquiler). Dado que si no se alquila la vivienda hay riesgo de okupación y de no poder expulsar al okupa, lo habitual es que las viviendas no estén vacías, sino alquiladas. Cuando se produce una okupación, la propiedad suele llegar a un acuerdo arrendaticio con los propios okupas. Esta medida no está exenta de polémica: en los últimos años, los Gobiernos de centro‑derecha estatales han abogado por su derogación, y las asociaciones de alcaldes y municipios por su mantenimiento.

· Como en casi toda la UE, hay importantes subsidios públicos para que personas o familias hagan frente a sus gastos mensuales de alquiler (privado o público).

· Además, son numerosos los programas de ayudas públicas a la rehabilitación de viviendas destinada a su posterior puesta en alquiler. 

DINAMARCA

· Desde mediados del siglo pasado hasta hoy, en los municipios de mayor tamaño se imponen multas a los propietarios de viviendas que las mantengan vacías más de seis semanas. 

· De hecho, la multa se puede imponer simplemente por no informar al Ayuntamiento de que la vivienda lleva más de seis semanas vacía. 

 SUECIA 

 · La existencia de viviendas vacías en su término municipal implica un aumento de gasto para los ayuntamientos, dado que cada vivienda privada vacía incrementa el precio oficial de los alquileres de vivienda protegida; como estos alquileres están garantizados por las autoridades locales (los ayuntamientos pagan la diferencia entre el precio oficial y el social abonado por el inquilino), el aumento de viviendas privadas vacías implica un mayor gasto en alquiler público para los ayuntamientos.

· Para evitar lo anterior, los ayuntamientos ofertan viviendas en alquiler más baratas (propia pública o concertada privada); así, reducen el número de viviendas vacías y sus costes presupuestarios. 

 · Como medida extrema, demuelen las viviendas vacías cuando son edificios enteros. 

 FRANCIA

· Medidas públicas para favorecer el alquiler de las viviendas vacantes: 1) subvenciones y desgravaciones fiscales para los propietarios privados de vivienda vacía que la rehabiliten y pongan posteriormente en alquiler; 2) alquiler obligatorio por parte de los HLM (Habitation à Loyer Modéré, gestores sin ánimo de lucro de vivienda social en alquiler concertados con las Administraciones Públicas) de las viviendas vacantes, con garantías para los propietarios privados de cobro de los alquileres (no íntegros).

 · Canon sobre viviendas vacías en las ciudades de más de 200 000 habitantes en las que la tasa de viviendas vacías sea superior a la media, la población esté en crecimiento y haya menos oferta que demanda de alquiler. En estas condiciones, la tasa es del 10 % del valor catastral de la vivienda el primer año, el 12,5 % el segundo y 15 % el tercero y posteriores. El dinero recaudado se destina a un instituto público que rehabilita vivienda. 

 · Requisa gubernamental de viviendas que lleven más de 18 meses vacías y cuyos propietarios —solo personas jurídicas— no hayan puesto medios para alquilarlas en municipios en los que haya necesidad de vivienda en alquiler de precios moderados. La requisa podrá llegar a los 12 años. Estas viviendas las gestiona en alquiler un HLM. El propietario requisado recibe una compensación por metro cuadrado, de la que se restan los gastos de rehabilitación, gestión del alquiler, etc. 

 REINO UNIDO 

 · La Empty Homes Agency (Agencia estatal de la vivienda vacía) trata de animar a los ayuntamientos a reducir el número de viviendas vacías, y media entre estos y los propietarios privados de viviendas. Además de tratar de aprovechar el parque inmobiliario existente frenando el número de viviendas vacías, procura que ningún barrio caiga en la categoría de barrio marginal (unpopular neighbourhood). 

 · Incentivos fiscales para los propietarios privados por la compra y rehabilitación de las viviendas vacías. 

 · Presupuesto público dedicado a comprar viviendas privadas vacías para ponerlas en alquiler social. 

 · Penalizaciones impuestas por las autoridades locales a los propietarios que mantengan voluntariamente vacías sus viviendas. En relación con lo anterior, las autoridades locales deben publicar anualmente información sobre el número de viviendas privadas vacías.

 · Alquiler o venta forzosa de viviendas privadas vacías. Los ayuntamientos pueden forzar el alquiler o la venta de una vivienda que lleve más de seis meses vacía, salvo que sea una segunda residencia, su propietario esté enfermo o recién fallecido y se esté tramitando la herencia, esté trabajando en otra ciudad o la utilice de forma esporádica. En la última lista a la que tuve acceso, la medida era susceptible de ser aplicada a unas 600 000 viviendas en Inglaterra. 

 ALEMANIA 

 · Los propietarios pueden verse obligados a realizar trabajos de rehabilitación; en caso de incumplimiento, caben las multas, la administración sustitutiva de la vivienda por la Administración (alquiler forzoso) e incluso la expropiación. 

 · En municipios con más del 10 % de viviendas vacías, la Administración procede a demoler las viviendas vacías que no se pueden alquilar, siempre que lo que esté vacío y no sea alquilable sea un edificio entero. 

 Como se puede comprobar, están generalizadas las ayudas públicas para el pago del alquiler y las subvenciones a la rehabilitación de viviendas vacías que posteriormente se destinan al alquiler. De la misma manera, en la UE están a la orden del día las sanciones, las multas coercitivas, las administraciones sustitutivas públicas, las requisas, los alquileres y ventas forzosos, las expropiaciones, las legalizaciones de la okupación y las demoliciones. ¿En todos estos países las autoridades públicas atacan desde hace décadas a la propiedad desde postulados dictatoriales o populistas? ¿O acaso lo que ocurre en estos países —que, por cierto, representan los más desarrollados del mundo y algunas de las democracias pioneras del planeta— es que a veces a la propiedad privada no se le permiten hacer cosas que dañan al bien común y al interés general? 

 Por cierto —y no por casualidad—, en la mayor parte de estos países europeos es mucho más fácil para el hombre de a pie acceder a una vivienda de mercado, tanto en alquiler como en compra. Además, todos ellos tienen fuertes parques de alquiler (público en gran medida), un consumo de suelo mucho menor, una utilización de las técnicas de reutilización de los elementos urbanos mucho mayor y un complejo inmobiliario‑financiero mucho menos poderoso que el nuestro; por esto último, su empleo y su PIB dependen en menor medida del ladrillo que los de España, y su financiación e inversión se enfocan en mayor medida hacia otras actividades con mayor valor añadido y menores externalidades. 

 A pesar de todo lo anterior, los países económica y socialmente líderes en la UE no tienen completamente resueltos los problemas residenciales de su población. La constatación de las siderales diferencias entre España y los países de la UE en lo que respecta a vivienda vacía, alquiler y rehabilitación, no debe llevarnos a idealizar a estos países. Tampoco debemos obviar los vientos de privatización que soplan en el resto de la UE sobre las políticas urbanas, de vivienda y de cohesión social. Por último, la comprobación del éxito histórico de otros no debe hacernos caer en la tentación de la importación mimética y acrítica de técnicas foráneas que, a buen seguro, necesitan adaptarse a nuestro terreno. Sea como fuere, hay referentes históricos y buenas prácticas en la materia. No tenerlas en cuenta sería incomprensible

 Para acceder al artículo original, pincha aquí.

DECRETO DE PROTECCIÓN DEL LITORAL ANDALUZ, ¿ACIERTO U OPORTUNISMO?

“El Territorio Comprometido”

La publicación del Decreto-Ley 5/2012 de 27 de Noviembre medidas urgentes en materia urbanística y para la protección del litoral de Andalucía es una buena noticia para los que pensamos que la preservación del litoral es una prioridad para un desarrollo equilibrado y sostenible del territorio. En este caso Andalucía vuelve a ser pionera. Más allá del oportunismo político, que tal y como ya sucedería con la Ley del Suelo de 1998, pretende enfrentar a la Junta de Andalucía con el Gobierno de España a partir de la reforma de la Ley de Costas, hay que celebrar que por fin se coja el toro por los cuernos y se intente frenar de una vez por toda la invasión indiscriminada del litoral.

 En 1994, la Ley de Ordenación del Territorio de Andalucía (LOTA) ya supuso un gran avance en la ordenación sostenible del territorio andaluz y ahora es este Decreto-Ley el que viene a reforzar lo dicho entonces, aportando un nuevo y necesario marco legal que representa el segundo escalón para su ordenación y desarrollo sostenible: En primer lugar el marco de todo el territorio andaluz con la LOTA y su instrumento de planificación de mayor jerarquía, el Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía (POTA); ahora este segundo escalón, que supone fijar la atención en la banda litoral con más de 1.000 Km de longitud, creando la figura del Plan de Protección del Corredor Litoral, y el último peldaño, con los Planes de Ordenación de ámbito subregional.

Evolución de la superficie urbanizada-alterada en la costa granadina. FUENTE: juntadeandalucia.es
Evolución de la superficie urbanizada-alterada en la costa granadina. FUENTE: juntadeandalucia.es

Pero incluso mucho antes del POTA  la Junta ya inició, durante la década de los noventa, varios intentos de similares características, paralizándolos en cuanto vio atisbo de desarrollismo inminente. Las Directrices Regionales del Litoral de Andalucía (1990) y el Programa de Planeamiento Litoral (1985-1992), son esos documentos que por distintas razones nunca llegaron a buen puerto, tal y como pudo comprobar el Defensor del Pueblo Andaluz, la única institución que parece haberse preocupado por la aplicabilidad de los mismos, que llegó a manifestar que encontraba inexplicable y “al menos controvertida” la no publicación de las disposiciones normativas de las Directrices, algo que pudiera pasar con el Plan que ahora se enarbola, pues ya de entrada se establece el plazo de 2 años para su aprobación.

Así, sólo el POTA fue capaz de regular, en parte, este ámbito, pero el tamaño de su escala de planeamiento no hace factible una aplicación con el grado de detalle que requiere el extenso litoral andaluz, ni mucho menos bajar al plano de la gestión urbanística.

 Por tanto, tal y como ya advirtiera el Defensor del Pueblo Andaluz hace la friolera de 20 años, “se recomienda que se estudie la posibilidad de tramitar una Ley de Ordenación y Protección del Litoral Andaluz que sea realmente un marco normativo” para el litoral, y dice una ley y no un plan, algo de lo que Andalucía ha carecido en los años más cruciales de los recientes tiempos y que ahora tanto echamos en falta.

 Sin embargo, el acierto de esta medida no será visible de forma inmediata, al contrario, ya se conocen las primeras reacciones adversas. Pero es fácil vislumbrar como un gran valor de futuro la preservación y mejor uso de esta franja litoral, puesto que a buen seguro acabará constituyendo un atractivo de primer orden para la población y para la actividad económica que ya se asienta o que se vaya a asentar en nuestro litoral. La protección no significa no crecimiento, significa preservar los valores existentes y ordenar en base a ellos, imponiendo los límites necesarios.

 La reacción adversa referida puede compararse a la que ha sucedido tantas veces en las ciudades históricas en la que se ha limitado o expulsado el tráfico de las calles, imponiendo la peatonalización, y cuya consecuencia inmediata fue el rechazo de comerciantes y residentes, rechazo que con el tiempo se ha tornado en aceptación y a continuación reconocimiento del beneficio que les ha reportado a sus negocios y a su calidad de vida, respectivamente. Así mismo ha de suceder con esta medida de control de la franja litoral andaluza. Lo que ahora se rechaza, con el tiempo se reconocerá como acierto en cuanto a la mayor atracción de inversiones que supondrá un territorio bien conservado y ordenado, y en cuanto a mejora en la calidad de vida para los residentes que se asentarán sobre un territorio costero cuya franja litoral está bien protegida y es disfrutable para toda la población.

Rincon de la Victoria. FUENTE: igua.es
Rincon de la Victoria. FUENTE: igua.es

 Por otro lado, uno de los aspectos fundamentales que incorpora este decreto-ley y que quizás sea el que está pasando más desapercibido, sean las disposiciones finales primera a octava. Entre otros motivos porque no tiene nada ver estrictamente con “la protección del litoral”.

 No entraremos a valorar si estas “medidas urgentes en materia urbanística” que incorpora el decreto ley no se debían haber introducido en la Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificación de la Ley 7/2002, de 17 de enero, de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA), en la que se introdujeron cambios sustanciales en la ley urbanística y que se aprobó hace unos meses, en lo que sí nos pronunciaremos es en considerar que se da otro paso importante para agilizar la tramitación del planeamiento urbanístico de nuestros municipios.

 Tras la creación del órgano colegiado de coordinación, encargado de la recepción y remisión de los informes, dictámenes o pronunciamientos de los distintos órganos y entidades representativas que intervienen en la tramitación del planeamiento urbanístico, para el que la modificación de la LOUA estable un periodo de un año para su creación y la disparidad de los plazos fijados para la emisión de los informes de cada organismo sectorial, imposibilitaba el funcionamiento de este órgano de coordinación y, en consecuencia, la agilización efectiva de la tramitación del planeamiento, por lo que resultaba necesario que, antes de la aprobación del Decreto por el que se crea el órgano colegiado de coordinación, se armonizaran los plazos para la emisión de los informes preceptivos, de forma que se garantice su emisión conjunta por el órgano colegiado. Es por ello que nos congratulamos que se modifican puntualmente diversas legislaciones reguladoras de los plazos de emisión de los citados informes, estableciendo un plazo máximo tres meses entendiéndose favorable si no se emite en dicho plazo, como medida necesaria para que de una vez por todas la tramitación urbanística no sea suplicio para los ayuntamientos de nuestra comunidad y para los técnicos que la redactan.