¿Es posible que exista una oferta adecuada de viviendas en las que vivir? ¿Qué estén bien diseñadas, con calidades atractivas, que cumplan con todos los anhelos de sostenibilidad y eficiencia… y cuyos precios sean, a pesar de todo, equilibrados y justos? ¿También viviendas para alquilar?
Pincha en la imagen para acceder al artículo completo
El desarrollo económico en España se ha vinculado al desarrollo urbano, a través de la burbuja inmobiliaria, y esto, como todos es sabido ha sido un error, que no sólo nos ha llevado a una gran crisis económica y social, sino también a una crisis del modelo de desarrollo urbano que, por desgracia, en muchos de nuestros municipios se estaba tradicionalmente llevando a cabo. Este concepto se pone de manifiesto en un artículo publicado recientemente en prensa «Hacia un nuevo paradigma para la vivienda», el cual queremos compartir con vosotros.
En España, en los últimos años se han construidos viviendas sin control, bajo falsos argumentos como “el territorio solo adquiere utilidad cuando está construido”, “cuantas más viviendas mejor”, etc.. lo que en muchos municipios ha llevado a un gran parque de viviendas fantasma. Se ha tendido a confundir el desarrollo urbano con el desarrollo económico a corto plazo (generación de empleo y plusvalías) que a largo plazo nos han dejado sistemas territoriales del todo insostenibles y unos espacios urbanos desoladores, que ha de pagar el conjunto de la población mediante cargas municipales.
Tenemos que dejar de abusar del territorio como si este fuera ilimitado, dejar atrás el falso concepto de urbanismo «pro plusvalías», y comenzar a practicar un urbanismo en pro de la calidad de vida de los ciudadanos. Empezar a tomar en cuenta la vivienda, no como un concepto económico, sino desde un punto de vista social.
Si en muchos de los temas que pone de manifiesto el artículo estamos de acuerdo, puede que haya una frase con la que no terminamos de comulgar: «Hace muchos años que lo venimos escribiendo, que institucionalmente la vivienda no debería depender del urbanismo, sino de las políticas sociales«. El urbanismo, tal y como lo entendemos desde La Ciudad Comprometida y tal y como lo ponemos en práctica en GRarquitectos, es una disciplina que abarca todos los aspectos del territorio, desde temas ambientales hasta las problemáticas sociales, ya que el objetivo no es otro que crear urbes ambientalmente sostenibles y humanamente amables. Ciudades comprometidas por y para sus ciudadanos, los de ahora y los del futuro. Si bien es triste, que para muchos haya tenido que ser necesario, que les explote una burbuja en la cara para darse cuenta que ese tipo de urbanismo es erróneo, para otros, no ha sido más que una muerte anunciada, para poder empezar a enmendar muchos de los errores del pasado y convencer de una vez, que ciertos paradigmas en la profesión son necesarios y urgentes.
Hoy en nuestra serie Comprometidos por la Red queremos mostraros el blog URBE & ORBE. Ciertamente es un espacio muy cercano al nuestro ya que trata temas sobre la ciudad y el mundo. Un lugar en la red para la conversación sobre desarrollo urbano y vivienda, un concepto similar al de La Ciudad Comprometida.
El blog es uno de los espacios que promueve el Banco Interamericano de Desarrollo en la red, que se dedica desde hace 55 años a apoyar los esfuerzos de América Latina y el Caribe para reducir la pobreza y la desigualdad, con el objetivo de lograr el desarrollo de manera sostenible y respetuosa con el clima. Además promueve otros espacios en la red sobre temas diversos como movilidad, trabajo, educación, cambio climático, negocios y un largo etc.
En Urbe & Orbe podemos encontrar una serie de categorías como: Alquiler, Asentamientos informales, Integración social, Mejoramiento de barrios, Patrimonio histórico, Planificación urbana, Uncategorized, Urbanización en el mundo, Uso de Suelo y Vivienda. Muchos de estos temas nos resultan muy familiares ya que desde hace 5 años en nuestro blog venimos tratándolos y compartiéndolos, intentando hacer de éste un espacio para el diálogo y la difusión.
Para todos aquellos interesados, aquí os dejamos en el enlace: http://blogs.iadb.org/urbeyorbe/
Recientemente la prensa digital se ha hecho eco la publicación del informe de la OCDE sobre las 100 regiones con mejor calidad de vida del mundo, y ninguna de las españolas está entre las 100 primeras. La mejor posicionada es el País Vasco, en el puesto 111…..¿Que falla en las regiones españolas?
Hemos encontrado en el blog “Paisaje Transversal” una recopilación a modo de reseñas legislativas acerca de cómo se trata legalmente el tan actual tema de las viviendas vacias, tras el Decreto Ley de Medidas para Asegurar el Cumplimiento de la Función Social de la Vivienda aprobado por la Junta de Andalucía. El articulo, titulado «El tratamiento de la vivienda vacía en los países más avanzados de la UE«, nos habla sobre el caso de Los Paises Bajos, Suecia, Dinamarca, Francia, Reino Unido y Alemania
Si tuviera que señalar dos grandes diferencias estructurales, diría que, en muchos países de la UE, la vivienda vacía se considera una patología urbana, económica, social y medioambiental. Partiendo de este principio, el derecho de propiedad es modulado en función del interés general. La vivienda vacía, en tanto que externalidad colectiva, implica una acción estatal que tiende a evitar que este fenómeno se produzca, a través de dos grandes tipos de medidas: 1) el fomento público de su rehabilitación, alquiler o venta; y 2) la penalización de la permanencia voluntaria en desuso. Frente a esta situación, buena parte de la población española no considera que la vivienda vacía sea un problema, y entiende que la propiedad privada —«sacrosanta»— faculta a los titulares de vivienda para hacer con ella lo que les venga en gana; este es, prácticamente, el uso y abuso del derecho romano de hace dos milenios.
Estas diferencias en materia de vivienda vacía entre buena parte de la UE y España son más materiales o prácticas que formales o jurídicas, pues nuestro país se adscribe a la ortodoxia del Estado social y democrático de derecho. Así, nuestra Constitución establece que toda propiedad está orientada a su función social (que deberá ser concretada por las leyes); toda la riqueza nacional, con independencia de su clase, está orientada hacia el interés general; y el sector público está habilitado para intervenir en la economía. Proclamaciones de este tipo son habituales en las constituciones y leyes de otros Estados de la UE. En su caso, no obstante, han ido seguidas de prácticas administrativas de fomento de la movilización de la vivienda vacía y penalización de la resistencia a esta. En el caso de España, el mandato constitucional solo ha producido tímidos y muy polémicos despliegues en Euskadi y Cataluña a finales de la pasada década, y ahora en toda España con motivo de las okupaciones promovidas por el movimiento 15M.
Antes de repasar lo que se ha hecho, propuesto y no hecho en España en lo que se refiere a la vivienda vacía, creo que puede ser de interés repasar las medidas habituales concretas de la UE. Saber en qué marco nos movemos debe ayudar a encauzar nuestro propio debate. Sin ánimo de ser exhaustivos, apunto algunas medidas presentes en la UE desde hace décadas.
PAÍSES BAJOS
· La ocupación de viviendas vacías desde hace más de un año ha sido tradicionalmente legal. La vivienda solo se le devuelve al propietario si demuestra que esta no volverá a estar vacía (puede ponerla en venta o alquiler). Dado que si no se alquila la vivienda hay riesgo de okupación y de no poder expulsar al okupa, lo habitual es que las viviendas no estén vacías, sino alquiladas. Cuando se produce una okupación, la propiedad suele llegar a un acuerdo arrendaticio con los propios okupas. Esta medida no está exenta de polémica: en los últimos años, los Gobiernos de centro‑derecha estatales han abogado por su derogación, y las asociaciones de alcaldes y municipios por su mantenimiento.
· Como en casi toda la UE, hay importantes subsidios públicos para que personas o familias hagan frente a sus gastos mensuales de alquiler (privado o público).
· Además, son numerosos los programas de ayudas públicas a la rehabilitación de viviendas destinada a su posterior puesta en alquiler.
DINAMARCA
· Desde mediados del siglo pasado hasta hoy, en los municipios de mayor tamaño se imponen multas a los propietarios de viviendas que las mantengan vacías más de seis semanas.
· De hecho, la multa se puede imponer simplemente por no informar al Ayuntamiento de que la vivienda lleva más de seis semanas vacía.
SUECIA
· La existencia de viviendas vacías en su término municipal implica un aumento de gasto para los ayuntamientos, dado que cada vivienda privada vacía incrementa el precio oficial de los alquileres de vivienda protegida; como estos alquileres están garantizados por las autoridades locales (los ayuntamientos pagan la diferencia entre el precio oficial y el social abonado por el inquilino), el aumento de viviendas privadas vacías implica un mayor gasto en alquiler público para los ayuntamientos.
· Para evitar lo anterior, los ayuntamientos ofertan viviendas en alquiler más baratas (propia pública o concertada privada); así, reducen el número de viviendas vacías y sus costes presupuestarios.
· Como medida extrema, demuelen las viviendas vacías cuando son edificios enteros.
FRANCIA
· Medidas públicas para favorecer el alquiler de las viviendas vacantes: 1) subvenciones y desgravaciones fiscales para los propietarios privados de vivienda vacía que la rehabiliten y pongan posteriormente en alquiler; 2) alquiler obligatorio por parte de los HLM (Habitation à Loyer Modéré, gestores sin ánimo de lucro de vivienda social en alquiler concertados con las Administraciones Públicas) de las viviendas vacantes, con garantías para los propietarios privados de cobro de los alquileres (no íntegros).
· Canon sobre viviendas vacías en las ciudades de más de 200 000 habitantes en las que la tasa de viviendas vacías sea superior a la media, la población esté en crecimiento y haya menos oferta que demanda de alquiler. En estas condiciones, la tasa es del 10 % del valor catastral de la vivienda el primer año, el 12,5 % el segundo y 15 % el tercero y posteriores. El dinero recaudado se destina a un instituto público que rehabilita vivienda.
· Requisa gubernamental de viviendas que lleven más de 18 meses vacías y cuyos propietarios —solo personas jurídicas— no hayan puesto medios para alquilarlas en municipios en los que haya necesidad de vivienda en alquiler de precios moderados. La requisa podrá llegar a los 12 años. Estas viviendas las gestiona en alquiler un HLM. El propietario requisado recibe una compensación por metro cuadrado, de la que se restan los gastos de rehabilitación, gestión del alquiler, etc.
REINO UNIDO
· La Empty Homes Agency (Agencia estatal de la vivienda vacía) trata de animar a los ayuntamientos a reducir el número de viviendas vacías, y media entre estos y los propietarios privados de viviendas. Además de tratar de aprovechar el parque inmobiliario existente frenando el número de viviendas vacías, procura que ningún barrio caiga en la categoría de barrio marginal (unpopular neighbourhood).
· Incentivos fiscales para los propietarios privados por la compra y rehabilitación de las viviendas vacías.
· Presupuesto público dedicado a comprar viviendas privadas vacías para ponerlas en alquiler social.
· Penalizaciones impuestas por las autoridades locales a los propietarios que mantengan voluntariamente vacías sus viviendas. En relación con lo anterior, las autoridades locales deben publicar anualmente información sobre el número de viviendas privadas vacías.
· Alquiler o venta forzosa de viviendas privadas vacías. Los ayuntamientos pueden forzar el alquiler o la venta de una vivienda que lleve más de seis meses vacía, salvo que sea una segunda residencia, su propietario esté enfermo o recién fallecido y se esté tramitando la herencia, esté trabajando en otra ciudad o la utilice de forma esporádica. En la última lista a la que tuve acceso, la medida era susceptible de ser aplicada a unas 600 000 viviendas en Inglaterra.
ALEMANIA
· Los propietarios pueden verse obligados a realizar trabajos de rehabilitación; en caso de incumplimiento, caben las multas, la administración sustitutiva de la vivienda por la Administración (alquiler forzoso) e incluso la expropiación.
· En municipios con más del 10 % de viviendas vacías, la Administración procede a demoler las viviendas vacías que no se pueden alquilar, siempre que lo que esté vacío y no sea alquilable sea un edificio entero.
Como se puede comprobar, están generalizadas las ayudas públicas para el pago del alquiler y las subvenciones a la rehabilitación de viviendas vacías que posteriormente se destinan al alquiler. De la misma manera, en la UE están a la orden del día las sanciones, las multas coercitivas, las administraciones sustitutivas públicas, las requisas, los alquileres y ventas forzosos, las expropiaciones, las legalizaciones de la okupación y las demoliciones. ¿En todos estos países las autoridades públicas atacan desde hace décadas a la propiedad desde postulados dictatoriales o populistas? ¿O acaso lo que ocurre en estos países —que, por cierto, representan los más desarrollados del mundo y algunas de las democracias pioneras del planeta— es que a veces a la propiedad privada no se le permiten hacer cosas que dañan al bien común y al interés general?
Por cierto —y no por casualidad—, en la mayor parte de estos países europeos es mucho más fácil para el hombre de a pie acceder a una vivienda de mercado, tanto en alquiler como en compra. Además, todos ellos tienen fuertes parques de alquiler (público en gran medida), un consumo de suelo mucho menor, una utilización de las técnicas de reutilización de los elementos urbanos mucho mayor y un complejo inmobiliario‑financiero mucho menos poderoso que el nuestro; por esto último, su empleo y su PIB dependen en menor medida del ladrillo que los de España, y su financiación e inversión se enfocan en mayor medida hacia otras actividades con mayor valor añadido y menores externalidades.
A pesar de todo lo anterior, los países económica y socialmente líderes en la UE no tienen completamente resueltos los problemas residenciales de su población. La constatación de las siderales diferencias entre España y los países de la UE en lo que respecta a vivienda vacía, alquiler y rehabilitación, no debe llevarnos a idealizar a estos países. Tampoco debemos obviar los vientos de privatización que soplan en el resto de la UE sobre las políticas urbanas, de vivienda y de cohesión social. Por último, la comprobación del éxito histórico de otros no debe hacernos caer en la tentación de la importación mimética y acrítica de técnicas foráneas que, a buen seguro, necesitan adaptarse a nuestro terreno. Sea como fuere, hay referentes históricos y buenas prácticas en la materia. No tenerlas en cuenta sería incomprensible
Para acceder al artículo original, pincha aquí.
