EL MODELO DE EXPANSIÓN URBANA RESIDENCIAL DEL NUEVO PLAN DE DESARROLLO METROPOLITANO DE AREQUIPA.

“La Ciudad Comprometida”

1.           INTRODUCCIÓN.

Este artículo trata de analizar y explicar el Modelo de Expansión Urbana Residencial propuesto en el nuevo Plan de Desarrollo Metropolitano de Arequipa.

El interés de la cuestión radica en la singularidad de las condiciones territoriales y ambientales de la metrópolis, que recomiendan salvaguardar la Campiña en la mayor medida que sea racionalmente posible, así como evitar la ocupación de las quebradas y laderas con pendientes inaceptables, y en la próxima implantación de la primera línea del Sistema Integrado de Transportes que, para favorecer su máxima utilización, exige la continuidad y densificación urbana en su recorrido.

 2.            LA SITUACIÓN ACTUAL.

El modelo actual de ocupación urbana del área metropolitana de Arequipa se basa, casi exclusivamente, en tipologías de vivienda unifamiliar en parcela privativa, hasta el punto, que suponen el 92% del total de las viviendas, mientras que las viviendas en tipologías multifamiliares no alcanzan el 6% del total.

Este modelo de ocupación se ha construido básicamente de tres formas distintas:

  • Viviendas unifamiliares en parcela privativa apoyadas sobre vial público, procedente de habilitaciones.
  • Viviendas unifamiliares procedentes de ocupaciones irregulares.
  • Viviendas unifamiliares en Quinta.

Como  consecuencia de este modelo de ocupación, en la actualidad las densidades residenciales brutas (total de viviendas/total de superficie urbana) medias varían entre las 16 viviendas/hectárea para la Zona Metropolitana Compacta y las 10 viviendas /hectárea para la Zona Metropolitana Mixta, resultando una media global de 14 viviendas/hectárea, cuando los estudios más recientes de sostenibilidad urbana para ámbitos similares están indicando como densidades idóneas las que se encuentran entre las 40 y las 50 viviendas/hectárea.

Con independencia de otras apreciaciones que puedan realizarse, este modelo de ocupación y densidades resulta inviable e insostenible por, entre otras, las siguientes cuestiones:

  1. Altísimo consumo de suelo en un entorno territorial con importantes limitaciones para la ocupación indiscriminada, tanto por el valor ambiental y productivo de la campiña, como por los riegos de ocupar las zonas altas del piedemonte.
  2. Incremento de la distancias de transporte, con el consiguiente incremento de las emisiones y del coste.
  3. Imposibilidad de prestar un adecuado sistema de transporte público, por la escasa relación entre usuarios/distancia recorrida.
  4. Altísimo coste de implantación y mantenimiento de las infraestructuras urbanas.

En definitiva, en la metrópolis de Arequipa no es posible por más tiempo mantener el modelo actual de ocupación urbana, resultando obligado su replanteamiento, con el objetivo de reducir sus efectos negativos. Necesariamente, el cambio del modelo debe producirse de dos formas distintas: por una parte, mediante la densificación de áreas urbanas preexistentes, con las cautelas necesarias; y de otra, mediante la exigencia de mayores densidades en las nuevas áreas urbanas.

Vista de Cayma y el rio Chili. FUENTE: elaboracion propia
Vista de Cayma y el rio Chili. FUENTE: elaboracion propia

  3.        CÁLCULO DE LA DEMANDA RESIDENCIAL.

La demanda de viviendas proviene de cuatro factores principales:

  • La emancipación de la población joven para formar nuevos hogares.
  • La ruptura de los hogares.
  • La inmigración.
  • La eliminación del hacinamiento.
  1. La demanda de viviendas por la formación de nuevos hogares.

La demanda para formación de nuevos hogares se puede calcular según el porcentaje de emancipación del hogar por grupos de edad.

Para un período de 15 años (2012-2027), el número de jóvenes que se emanciparán puede estimarse entre los 200.000 y los 225.000, lo que significa una demanda de viviendas de entre 100.000 y 125.000 unidades.

  1. La demanda de viviendas por la ruptura de hogares.

El número de separaciones y divorcios anuales en la metrópolis de Arequipa puede estimarse entre los 1.000 y los 1.500, con tendencia a su incremento.

Por tanto, para un período de 15 años (2012-2027), la demanda de viviendas por ruptura de hogares podría estimarse entre 15.000 y 20.000 unidades.

  1. La demanda de viviendas por inmigración.

De acuerdo con los datos del INEI, la tasa anual de crecimiento en el área metropolitana de Arequipa en el período 2000-2012 ha sido del 1,1%, es decir, muy similar a la tasa anual de crecimiento de la población para todo el Perú en el mismo período. Este dato indica la inexistencia, de un saldo migratorio relevante en los últimos 12 años.

La tendencia a futuro parece ser similar a la de los últimos años, es decir, que se compensen las emigraciones con las inmigraciones, arrojando un saldo casi nulo, por lo que la demanda de viviendas por este motivo no debe ser relevante y  podría ser asumida tomando para la estimación la parte alta de la horquilla del resto de los factores considerados.

  1. La demanda de viviendas para eliminar el hacinamiento.

El concepto hacinamiento en el marco de la vivienda, puede entenderse de una doble manera: cuando el número de miembros residentes supera los dos por habitación (hacinamiento cualitativo); y cuando conviven dos hogares o más en una misma vivienda (hacinamiento cuantitativo).

A los efectos de estimar la demanda de vivienda para eliminar el hacinamiento, se va a considerar sólo la segunda situación, es decir, cuando dos o más hogares ocupan una sola vivienda.

Según el censo de 2007, serían necesarias entre 20.000 y 25.000 viviendas para eliminar los más de 27.000 hogares con hacinamiento detectados, cifra coincidente con la estimada por el Plan Bicentenario.

Como consecuencia de lo anterior, se ha estimado una demanda de nuevas viviendas para los próximos 15 años (2012-2027) entre las 150.000 y las 170.000 unidades, pese a que la población no crezca más allá de los 140.000 habitantes en el mismo período.

Si se considera que en el censo de viviendas del 2007 el número de viviendas del área metropolitana de Arequipa estaba alrededor de las 240.000 unidades, el crecimiento para la satisfacción de las necesidades a 15 años supondría un aumento del 66% sobre el parque actual, es decir, una tasa anual de incremento de viviendas del 4%, muy superior a la tasa del 2,8% habida como media en el  Perú en los últimos años.

De mantenerse las condiciones de densidad actuales del área metropolitana y sin considerar la ocupación de los predios vacíos, la satisfacción de esta demanda conllevaría un consumo de 10.000 hectáreas, cifra que se considera inasumible por motivos ambientales, de transporte, de prestación de servicios, de infraestructuras urbanas,…etc.

 4.            PROPUESTA.

El nuevo Plan de Desarrollo Metropolitano de Arequipa prevé un total de 5.275 hectáreas para la expansión urbana, de las cuales aproximadamente 3.000 lo son para usos residenciales, unas 800 para usos comerciales, 930 para usos industriales y el resto, es decir, unas 545 para usos especiales.

Areas expansion. FUENTE: PDM de Arequipa
Areas expansion. FUENTE: PDM de Arequipa

Esta previsión va a permitir la legalización y habilitación de la mayor parte de las casi 4.800 hectáreas que en la actualidad se encuentran ocupadas con procesos, en general, muy incipientes de consolidación.

Por su localización, las áreas de expansión urbana se distribuyen mayoritariamente por casi toda la periferia del área metropolitana (noroeste, norte, este y sureste), procurando que también los distintos usos se distribuyan de manera equilibrada, especialmente en las zonas noroeste y sureste, en las que el crecimiento es más importante (ver plano 1).

De las aproximadamente 5.275 hectáreas de expansión, algo más de un 90% son suelos eriazos, de los cuales, la mayoría de ellos están incursos en procesos de ocupación o invasión no consolidada por la edificación, como antes se ha indicado. El resto se trata de un rosario de suelos de Campiña, para los que hay que diferenciar tres situaciones:

  • En primer lugar, aquellos localizados en posiciones estratégicas (fundamentalmente, ambas márgenes de la avenida de la Aviación), que estarán servidos por el Sistema Integrado de Transportes, lo que debe conllevar su ocupación para lograr una imprescindible continuidad urbana. Asimismo, dichos suelos ya se encuentran gravemente amenazados por urbanizaciones y habilitaciones más o menos irregulares o están propuestos en los Planes Distritales. En este último sentido, cabe resaltar que con la aplicación rigurosa del nuevo PDM solamente en uno de los distritos se impediría la transformación de más de 500 has. de Campiña.
Redes de transporte publico. FUENTE: PDM de Arequipa
Redes de transporte publico. FUENTE: PDM de Arequipa
  • En segundo lugar, aquellos suelos se han considerado imprescindibles para prever los déficits equipamentales de cada Distrito, especialmente cuando éstos se refieren a la oferta de equipamientos y servicios urbanos considerados básicos; pero que al tiempo ayuden a dotarles de una configuración urbana coherente y estable, en la búsqueda de una adecuada transición entre lo rural y lo urbano hasta ahora no resuelta.
  • Y por último, diversas áreas agrícolas que han quedado encerradas en el desarrollo urbano, dificultando enormemente su explotación y suponiendo en la actualidad una ruptura para una continuidad urbana deseable.

El criterio del plan ha sido que del total de suelos ya declarados como expansión urbana según los Planes Urbano Distritales en vigor, el presente Plan descartara aquellos que resultaran estratégica y ambientalmente fundamentales, quedándose sólo con aquellos que compartieran lógica con los nuevos planteamientos; procurar que cualquier uso, antes de ubicarse sobre suelos de Campiña, lo hagan sobre otros tipos de suelos, preferentemente mediante la remodelación urbana del consolidado o sobre suelos de bajo valor ambiental y productivo; que en caso de que no existiera otra posibilidad, que las áreas de Campiña ocupables fueran preferentemente aquellas de menor interés ambiental y productivo, con singular predilección por las que ya resultaran abandonadas, en permanente no cultivo o íntegramente rodeadas por suelo urbano consolidado sin posibilidad de continuidad; que las zonas ocupadas prestaran un servicio fundamentalmente a favor de lo público, según las demandas distritales y/o metropolitanas; que a la intrínseca función de la zona de expansión le sean achacables otros beneficios que redunden de manera directa o indirecta en la conservación de la Campiña; y en última instancia que la función ambiental de la merma de los suelos cultivados se compense sobradamente con la superficie de los nuevos parques zonales previstos y las nuevas zonas de recreación pública que deberán crearse con la urbanización de los suelos eriazos, así como con las nuevas áreas eriazas que deberán ponerse en cultivo a través del Proyecto de las Irrigaciones del Sigüas-Majés (65.000 has.)

Red de espacios libres. FUENTE: PDM de Arequipa
Red de espacios libres. FUENTE: PDM de Arequipa

En relación a la satisfacción de las demandas de suelo para el desarrollo urbano y en especial la demanda residencial, se ha visto que la demanda de viviendas estimada a 15 años es de aproximadamente unas 160.000 unidades, pese a que para el mismo período se prevea un crecimiento de la población no superior a los 140.000 habitantes. La capacidad para nuevas viviendas en las áreas de expansión urbana y en las zonas de reglamentación especial de optimización urbana y de ordenación singular previstas, es de unas 145.000 unidades, es decir, más que suficiente para el período de diez de años de vigencia de este Plan, y todo ello sin contar la capacidad resultante de los procesos de densificación moderada que se producirán con la nueva zonificación detallada. Por niveles socioeconómicos, algo más del 55% de las nuevas viviendas estarían destinadas a las familias de menores rentas, en morfotipologías de baja y media densidad, coincidiendo con el porcentaje de demanda estimada para estas familias por el Fondo MIVIVIENDA,S.A., mientras el 45% restante estaría destinado a los niveles de renta medios y altos en morfotipologías de media y alta densidad.

ZONIFICACIÓN GLOBAL

SUPERFICIE (Has.)

CAPACIDAD ESTIMADA (Viv.)

EXPANSIÓN URBANA A CORTO Y MEDIO PLAZO
Residencial Densidad Baja

1.910

53.480

Residencial Densidad Media

336

30.240

Residencial Densidad Alta

125

22.500

Reglamentación Especial

235

27.300

TOTAL CORTO Y MEDIO PLAZO

2.606

133.520

EXPANSIÓN URBANA DE RESERVA
Residencial Densidad Baja

400

11.200

TOTAL DE RESERVA

400

11.200

TOTAL EXPANSIÓN RESIDENCIAL

3.006

144.720

 Tabla 1. Expansión urbana residencial prevista por el nuevo Plan de Desarrollo Metropolitano.

Como puede observarse, la densidad bruta media residencial prevista para las áreas de expansión urbana es de más de 48 viviendas por hectárea, casi el triple de la media actual, densidad que en el entorno del Sistema Integrado de Transportes se eleva hasta tres veces más, permitiendo la disminución de la superficie a ocupar para la satisfacción de la demanda de viviendas en más de un 70% y potenciando el uso del transporte público de alta capacidad en plataforma exclusiva, frente al  crecimiento del uso del vehículo privado, que puede convertirse a corto plazo en el mayor problema ambiental de la metrópolis de Arequipa, si no lo es ya.

Carlos López Canto y Juan Carlos García de los Reyes, arquitectos, directores del Plan Desarrollo Metropolitano y del Plan de Acondicionamiento Territorial de Arequipa y provincia

1 Comentario

  1. Me gustaría llamar la atención sobre un hecho singularmente puesto en práctica en la ciudad de Arequipa a través del PDM, que no por poco novedoso deja de ser extremadamente útil para su ordenación. Se trata de la liberación de un importante número de espacios libres, la mayor parte del mismo sobre la protegida Campiña, mediante el aumento de la densidad del suelo ya urbano. La idea es hacer una ciudad más compacta a la vez que rodeada de un cinturón verde público, con las ventajas que ello confiere desde el punto de vista medioambiental, urbano y de ahorro energético. Bien venida sea esta iniciativa del equipo redactor, municipalidad y ciudadanía, que han sabido ver el futuro de su ciudad.

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