Son ya más de cuatrocientos mil los propietarios que han sido desahuciados de sus viviendas desde que en 2008 comenzara la crisis. Así consta en los datos que maneja la Plataforma de Afectados por la Hipoteca, y que basan sus datos en las sentencias ejecutadas por los jueces en España en los juzgados de Primera Instancia y servicios comunes. Una cifra que deja tras de sí dramáticas historias de familias que han sido arrebatadas de sus hogares para dejarles en el limbo de la marginación y sin posibilidades reales de rehacer sus vidas en una coyuntura económica desfavorable.

Sólo en lo que va del presente año 2012, las ejecuciones hipotecarias ascienden a una media de 526 desahucios diarios, (4 de ellos en Granada). Viviendas, que en la mayoría de los casos, acabarán engordando aún más el activo tóxico de los bancos por encontrarse colapsado el mercado inmobiliario. Sin compradores potenciales a los que vender, sin facilidades para el acceso al crédito y sobre todo, con una tasa de paro al alza, la banca tiene más que difícil colocar a corto plazo todo el activo inmobiliario que posee, de ahí, que el banco malo se presente como una alternativa a medio plazo para sanear los balances de la banca.

Cabe preguntarse por qué la banca prefiere ejecutar una hipoteca antes de encontrar otras alternativas como el alquiler social, la suspensión y el aplazamiento de la deuda. La primera respuesta inmediata la da la misma ley hipotecaria que data de 1919, y que en ningún caso recoge ninguna de las alternativas salvo la ejecución del bien hipotecado. Dada la escasa flexibilidad de la norma, recientemente se recogieron una serie de medidas para equilibrar la balanza a favor del ciudadano que quedaron recogidas en el Código de Buenas Prácticas, donde se contemplan la suspensión y aplazamiento como alternativas al desahucio. Sin embargo, la no obligatoriedad de la norma, a pesar de contar con las bendiciones del Gobierno y el Defensor del Pueblo, ha llevado al traste esta iniciativa que no ha tenido repercusión alguna en las entidades financieras.

Los bancos, a pesar de todo, siguen prefiriendo el ladrillo y la lógica está en la propia normativa que protege con celo los intereses de la banca por encima de los del hipotecado. Se trata de una ley con casi un siglo de vigencia, realizada en un contexto social y económico muy diferente al actual, en el que el crédito era de acceso exclusivo a la clase empresarial y acomodada. En ningún momento fue concebida para su uso generalizado entre la ciudadanía. Se trataba de una ley entre empresas y no entre empresas y ciudadanos.

Para entender mejor esta relación, pasemos a un supuesto:

  • Fulanito firma una hipoteca de 120.000 euros con el Banco A a 20 años para adquirir su vivienda valorada en 165.000 euros. Se establece un interés del Euribor + 1,25% y actualizable cada año. Para prestarle ese dinero, el Banco A acude a la subasta del Banco Central y lo adquiere al 1% de interés. El interés de salida para Fulanito es de 3%.
  • El método de amortización del préstamo no está sujeto a negociación, ni en el Banco A, ni en otras entidades que previamente han sido consultada por Fulanito. No le queda más remedio que aceptar el método de amortización francés para su hipoteca, que favorece los intereses del Banco A. Si Fulanito quisiera cambiar de entidad en el año 3, tendría que hacerlo prácticamente por el total de la hipoteca, dado que con este método, los primeros años del préstamo se pagan muchos más intereses que capital, mientras que, en los últimos años casi todo lo que se pagará será capital.
  • Fulanito hace entrega de 45.000 euros y el importe de la hipoteca para adquirir su vivienda.
  • Al cabo de cinco años, la empresa de Fulanito no puede sobrevivir por los numerosos impagos de facturas, entre ellos, lo más importantes, de diferentes administraciones, y se ve inmerso en un proceso de regulación de empleo por el que pierde su trabajo.
  • Dos años más tarde, y tras haber agotado la prestación por desempleo, Fulanito deja de tener ingresos suficientes para pagar la cuota de su hipoteca que asciende a 680 euros.
  • Tras el impago de cinco cuotas, el Banco A comunica a Fulanito que va a proceder al desahucio de su vivienda salvo que abone las cuotas retrasadas más los intereses de demora. La minuta asciende a casi 4.000 euros.
  • Fulanito intentan reunir el dinero pero ni familiares ni amigos ven viable que Fulanito pueda devolver el importe y mucho menos, seguir pagando la hipoteca. Trata de pedir una aplazamiento de los pagos, pero el Banco A se muestra inflexible.
  • El Banco A ejecuta la hipoteca, siete años después de su constitución. El saldo que queda tras haber pagado al Banco A 58.000 euros, es de 95.000 euros. Es decir, de los 120.000 euros solicitados se ha conseguido amortizar 25.000 euros y el resto, 33.000 euros, corresponden al pago de los intereses.
  • El Banco A solicita una tasación de la vivienda para proceder a su subasta. La tasación, cuyas costas irán a cargo de Fulanito, establece que dadas las nuevas condiciones del mercado inmobiliario, la vivienda vale 125.000 euros. 40.000 euros menos que cuando se compró. Casi el importe que Fulanito dio como entrada.
  • Llega el día de la Subasta y Fulanito reza porque algún comprador se haga con la vivienda para que así no tenga que cargar encima con la deuda durante el resto de los años que queda. La subasta se declara desierta y el Banco procede a su adquisición por el 60% de su valor, tal y como establece la nueva normativa. Antes podía hacerlo por un céntimo. Es decir, se queda con la casa por 75.000 euros.
  • Como aún quedaba 95.000 euros por pagar, el Banco A descuenta los 75.000 euros, le suma los intereses de demora y las costas del proceso y con ello, Fulanito se queda sin casa y con una deuda de 25.000 euros. Dado que Fulanito no trabaja, el Banco A no puede embargarle parte de la nómina para garantizarse el cobro. Fulanito no puede pedir ningún tipo de préstamo por haber sido declarado insolvente. Por tanto, la única salida de Fulanito es encontrar un trabajo y permitir que el Banco A le embargue todo lo que le sobre del salario mínimo interprofesional para evitar que esa deuda siga creciendo.

Al final de todo este tedioso proceso tenemos a un Banco A que posee una vivienda valorada en 125.000 euros, por la que ha pagado 75.000 euros y por la que ha recibido, en concepto de intereses y capital, 58.000 euros, más  25.000 euros pendientes de pagar por Fulanito. Si el Banco A consigue vender la vivienda por 120.000 euros, habrá obtenido un beneficio total de 100.000 euros, tras descontar los 8.000 euros en intereses y la devolución del capital al Banco Central, y sumar los 25.000 euros que aún debe Fulanito. En caso de que no sea así, la vivienda pasará a formar parte de sus activos tóxicos y será adquirida por el Banco Malo por al menos, 75.000 euros. De una u otra manera, no hay pérdida sino, menor a mayor rendimiento.

¿Y qué pasa con Fulanito? Hasta la fecha ha pagado 45.000 euros de entrada, 58.000 euros de hipoteca y aún debe 25.000 euros. En total, 128.000 euros perdidos en siete años. Lo peor, es que esa deuda remanente le incapacitará tener acceso a cualquier vía de financiación y en cuanto consiga trabajo, deberá estar cinco años como mínimo para poder liquidarlo si no quiere que el montante de la deuda siga creciendo.

En resumen, Fulanito queda al borde de la marginalidad tras perder 128.000 euros, mientras que el Banco A, por esta hipoteca fallida, saca 30.000 euros limpios en el peor de los casos.

¿Quién asume el riesgo? ¿La banca? Evidentemente no. Desde que se empezó a hablar del banco malo, las entidades tienen bien clarito que desahuciar es la mejor alternativa a un préstamo de dudoso cobro. Así que ni alquiler social, ni aplazamientos, ni suspensiones y, mucho menos, dación en pago; máxime, cuando va a haber un banco público que va a poner la pasta. Todo lo demás sería marear la perdiz y perder tiempo y dinero, y recordemos, que en este sistema, la banca siempre gana.


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