Hace escasas fechas tuve ocasión de participar como letrado de unos propietarios en la Asamblea de una Comunidad de Vecinos.

La estacionalidad del inmueble (normalmente segunda residencia) y el desconocimiento de la norma por parte de algunos propietarios ha provocado que se vaya llevando a votación de forma reiterada la eliminación de un elemento común, cuando una mayoría de propietarios quieren gozar de ese servicio.

Desde la oficina del despacho Cremades & Calvo- Sotelo de Granada, emitimos este informe que aclaró muchas dudas y que puede ser de utilidad a todos aquellos que lo lean desde la plataforma www.granadablogs.com

INFORME SOBRE LA PROCEDENCIA DE SOMETER DE FORMA PERIÓDICA A VOTACIÓN LA SITUACIÓN DE UN ELEMENTO ESTRUCTURAL DEL EDIFICIO ASÍ COMO EL  QUORUM PARA LA ELIMINACIÓN DEL MISMO.  

SUMARIO

CONCRECIÓN DE LA FINALIDAD Y OBJETIVOS DEL PRESENTE DICTAMEN JURÍDICO.

 DERECHO POSITIVO REGULADOR.

–      Elementos estructurales del Inmueble.

–      Posibilidad de formular periódicamente una consulta sobre un mismo punto.

–      Quórum necesario para eliminar o suprimir un elemento considerado estructural y común del Inmueble.

 CONCLUSIONES

I.               CONCRECIÓN DE LA FINALIDAD Y OBJETIVOS DEL PRESENTE DICTAMEN JURÍDICO

 A solicitud de varios propietarios del Inmueble X sito en  el término municipal de Almuñecar, concretamente en la localidad de La Herradura (Granada) se plantea a este despacho la procedencia de formular  de manera periódica a consulta y votación en la Asamblea General de propietarios, la posibilidad de eliminar o dejar de usar la caldera que desde la construcción del citado edificio se viene utilizando para abastecer a todos los propietarios e inquilinos de los pisos y locales inherentes al mismo.

Las cuestiones que van a ser objeto de análisis y desarrollo en el presente informe se basan en los siguientes puntos:

–      ¿Debe considerarse la caldera un  elemento estructural común del Inmueble “La Caleta”?.

–      Procedencia sobre la posibilidad de votaciones reiteradas referidas a un mismo punto en la Asamblea General de Propietarios.

–      ¿Cuál es el quórum necesario para la posible modificación, o incluso, supresión de los distintos elementos estructurales ubicado en el edificio –concretamente la caldera-? 

Vistos la Ley  de Propiedad Horizontal, el Estatuto en Régimen de Propiedad Horizontal del inmueble que data de 1.985, el Reglamento interno de la Comunidad de Propietarios X y la Jurisprudencia al respecto, para la realización del presente dictamen, y a fin de analizar las cuestiones que se nos plantean, pasamos a emitir el encargado informe.

1. I.            DERECHO POSITIVO REGULADOR

      ¿Debe considerarse la caldera  un  elemento estructural común del Inmueble “X”?

La realidad física de los edificios está delimitada en distintos elementos estructurales cuyo régimen de propiedad, derechos y deberes, se encuentran claramente diferenciados. El sistema de derechos y deberes que confluyen en el régimen de Propiedad Horizontal tiene su justificación o razón en los intereses que estén en juego.

Los derechos generalmente atribuyen a su titular las máximas posibilidades de utilización, mientras que los deberes implican que dentro del ejercicio de esos derechos no se produzca un menoscabo en las atribuciones de los demás; sentando así las bases una de convivencia social y pacífica.  

Los elementos estructurales que encontramos en los edificios se clasifican en comunes y privativos, entendiendo objeto de nuestro informe – la caldera de agua caliente central- como uno de los primeros.

Los elementos comunes están afectos al uso o utilización de los propietarios de las distintas viviendas, edificios o construcciones, es decir, son todos aquellos necesarios para la adecuada usanza y disfrute del inmueble. El reflejo jurídico de lo expuesto en líneas precedentes lo encontramos en el artículo 396 del Código Civil así como  en la Ley de Propiedad Horizontal. En concreto el precepto civil nos dice lo que sigue:

“Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

(…)”.

Estos elementos comunes que son de uso y disfrute de la colectividad de los miembros de una comunidad de propietarios han de ser rigurosamente cuidados y respetados haciendo uso de ellos en el concepto que desprendan y evitando en todo momento que se les cause un daño y desperfecto, tal y como recoge  el artículo 9.1 a) de la Ley de Propiedad Horizontal, manifestando concretamente: “Son obligaciones de cada propietarios: Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes… haciendo un uso adecuado de los mismo y evitando en todo momento que se cause daños y desperfectos”.

Ahondando en lo expuesto, y teniendo como base la consulta presentada, podemos afirmar con rotundidad que la caldera de gasoil es un elemento estructural común. Como se puede observar tras la lectura del artículo 396 del Código Civil español, no hay duda que la caldera objeto de nuestro análisis se ha de considerar un bien o elemento estructural de naturaleza común, lo cual se hace visible en el Estatuto de Régimen de Propiedad Horizontal del Inmueble “X”, cuya disposición tercera corrobora el carácter demanial que ostenta esta máquina que calienta agua por medio de un combustible y que luego la distribuirá por los emisores mediante una red de tuberías. Precisamente la disposición aludida fija: “Además de los enumerados en el artículo 396 del código civil, según la regulación dada al mismo por el artículo 1º de la Ley de Propiedad Horizontal, como ampliación del mismo y a modo enunciativo, serán considerados también como elementos comunes los siguientes:(…) 10º Las acometidas e instalaciones generales de suministros…”. Con ello se observa de manera indubitada el carácter  demanial de la caldera.

 En consonancia con lo hasta ahora citado, es justo indicar que la conservación de los bienes de naturaleza común o en copropiedad es responsabilidad de todos y cada uno de los miembros de la comunidad en la proporción o cuota de participación que corresponda a cada piso o local.

Es decir, se le impone a cada comunero que se haga cargo de los gastos de mantenimiento, conservación para el adecuado sustento de los muebles. Esta advertencia no sólo se refleja en la propia  Ley de Propiedad Horizontal, sino también en el Estatuto interno de la comunidad como a continuación detallaremos.

La ley estatal de 1960 dentro de su articulado impone una serie de obligaciones para con los bienes comunes a los propietarios, entre las que encontramos: respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes; contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización… (Artículo 9). Asimismo, el Estatuto interno de la comunidad de propietarios en su disposición 22 sigue la misma línea que la establecida en la Ley de Propiedad Horizontal ya que da a conocer que “los gastos de reparación, conservación y eventual reconstrucción o modificación de los elementos comunes serán sufragados por todos los propietarios […]”.

Pero esta obligación no se plasma únicamente y de manera individual a los propietarios de las viviendas, sino que si tenemos presente el artículo 10 de la Ley de 1960 tal compromiso se extiende a la Comunidad en general como ente jurídico pues determina: “Serán obligación de la Comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad” .

         En definitiva, estamos obligados a concluir que la caldera de un bien inmueble se trata de un elemento estructural del mismo y de naturaleza vecindaria cuyo uso y disfrute ha de ser al propio al que vaya destinado, corriendo los gastos de mantenimiento a los todos los comuneros sin distinción.

–      PROCEDENCIA SOBRE LA POSIBILIDAD DE VOTACIONES REITERADAS REFERIDAS A UN MISMO PUNTU EN LA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS

El artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal referencia la posibilidad de consultas que tienen los propietarios o comuneros a efectos de  someter a votación alguna cuestión que consideren de interés para la generalidad o, incluso, por considerar que un determinado elemento o servicio del inmueble les está causando un perjuicio. Es decir, da a conocer la ocurrencia de reunión, consulta y votación, precisando lo que sigue: “La Junta de Propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el Presidente o lo piden cuarta de los propietarios, o un número de estos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación”.

Por lo que podemos concluir en cuanto a este punto, que es completamente viable  formular periódicamente todas aquellas consultas que los comuneros estimen convenientes, pero se han de analizar las circunstancias, pues el hecho de someter a votación siempre el mismo punto cuando las condiciones no han variado tiene poca lógica, máxime en el caso que nos ocupa, puesto que se requiere la unanimidad de los asistentes a la Asamblea, algo que entendemos será de difícil consecución.  

Los distintos pisos que conforman el inmueble están adecuados a la caldera de gasoil originaria, por lo que privar de su utilización a aquellos que quieren seguir utilizándola vulneraría sus derechos y mayormente  cuando el propio Estatuto de la Comunidad regula la opción de instalar calefacción individual dentro de la propiedad exclusiva de cada comunero[1]. Lo dicho implica que cada comunero puede cerrar la llave que le abastece de los servicios de la caldera e implantar un sistema de calefacción individual. No obstante, los gastos de la calefacción central, salvo que entre los propietarios se acuerde otra cosa, seguirán corriendo a cuenta de todos y cada uno de los miembros de la comunidad al tratarse de un bien estructural común, siendo independiente que omitan, de manera libre y voluntaria, el servicio que está puede proporcionarles a título individual.

Estos extremos si pueden producirse ya que no es una prohibición que regule el Estatuto de la Comunidad. Por el contrario, lo que si se impide específicamente es la eliminación de algún servicio o suministro del que disponga el edificio. Esta prohibición expresa a la que hemos hecho referencia se encuentra recogida en el artículo 11 apartado F) del Estatuto de la Comunidad, estableciendo lo siguiente: “Queda totalmente prohibido eliminar ningún servicio o suministro existente en el inmueble”.

–      ¿Cuál es el quórum necesario para la posible modificación, o incluso, supresión de los distintos elementos estructurales ubicado en el edificio –concretamente la caldera-?

En líneas anteriores ha quedado claro que el elemento que pretende suprimir un sector de los copropietarios se trata de un bien estructural, por lo que al ser considerado como tal, cualquier alteración que en el mismo se produzca requiere un quórum máximo, unánime de todos los comuneros.

Esta unanimidad viene exigida  no sólo por la propia Ley de Propiedad Horizontal (artículo 17[2]), sino que  reiterada  Jurisprudencia del Tribunal Supremo la avala y corrobora.  En este último sentido encontramos una  Sentencia del Tribunal Supremo (9 de enero de 2012) en la que se establece que en cuanto a los elementos comunes “ninguno de los condueños podrá, sin el consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de dicha alteración pudieran resultar ventajas para todos”.

La sentencia aludida habla claramente de unanimidad, pero por si no fuera suficiente, es frecuente la Jurisprudencia de este alto Tribunal la que marca el criterio de la unanimidad en cuanto a los acuerdos de la Comunidad de Propietarios para con un elemento estructural común. Así pues encontramos, entre otras, las Sentencias de 5 de julio de 2011, 26 de noviembre de 2010 y 16 de julio de 2009, dicen expresamente: “la realización de obras que afectan a elementos comunes exigen para su validez el consentimiento unánime de la comunidad”.

Otro claro ejemplo del quórum exigido la encontramos en la Sentencia de 2004 de 22 de junio la cual indica que es el criterio de unanimidad el que debe regir estos problemas para la modificación o supresión de estos acuerdos instituyendo en concreto lo que sigue: “habrá que contar, para su virtualidad contractual, con quien únicamente tenía títulos bastantes para otorgar su consentimiento, cual es la Comunidad en manifestación de voluntad unánime”.

II.         CONCLUSIONES

Por tanto, hemos de concluir el presente informe tras el estudio y análisis pormenorizado de la Ley de Propiedad Horizontal, el Estatuto en Régimen de Propiedad Horizontal del inmueble, el Reglamento interno de la Comunidad de Propietarios “X” y la Jurisprudencia con las siguientes afirmaciones:

La caldera del agua caliente central, ubicada en el inmueble se ha de considerar a todos los efectos un elemento estructural común del edificio.

El carácter demanial del objeto se encuentra regulado en los artículos 396 del Código Civil, 1 de la Ley de Propiedad Horizontal y 3 del Estatuto de la Comunidad de Propietarios, y su refrendo jurisprudencial viene dado por el Alto Tribunal.

1. Se puede someter a votación cualquier aspecto que se considere de interés para la comunidad siempre y cuando se tengan presenten las circunstancias del momento y las modificaciones sufridas desde la última votación, lo cual queda plasmado claramente en el artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal. En este punto no debemos pasar por alto, ni olvidar, la expresa prohibición que marca el Estatuto interno en su artículo 11 apartado F) que limita la eliminación de elementos, esto es, se establece la negativa expresa de suprimir servicios o suministros del edificio que sean comunes.

Esta eliminación no sólo se regula legalmente, sino también de forma jurisprudencial como ha quedado patente tras la lectura de la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de enero de 2012. 

La supresión o eliminación de la caldera se debe llevar a cabo mediante la voluntad libre manifestada afirmativamente por todos los miembros de la Comunidad de Propietarios, es decir, se requiere unanimidad o mayoría incondicional  de los mismos.

La unanimidad no es un criterio que tenga el origen en la voluntad de los comuneros plasmada en su regulación interna y que pueda dejarse su modificación al arbitrio futuro de unos cuantos, sino que es un requisito que recoge la legislación estatal y que es de obligado cumplimiento cuando lo que se discute versa sobre un elemento estructural común. En concreto es la Ley de Propiedad Horizontal en si artículo 17 la que establece este principio unánime y que multitud de sentencias avalan, garantizan, acreditan y confirman. (Sentencia 9 de enero 2012, 5 de julio de 2011, 26 de noviembre de 2010, 16 de julio de 2009 y 22 de junio de 2004 entre otras muchas).

Es conclusión argumentada a la que llegamos conforme a nuestra opinión jurídica, que dejamos aquí expresada a solicitud de la parte interesada, y que mantenemos sin perjuicio de otras opiniones diferentes que encuentren asimismo una buena –o incluso mejor- fundamentación en derecho.