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Recientemente fue aprobado el Decreto 2/2012, regulador de edificaciones y asentamientos existentes en suelo no urbanizable (SNU) en Andalucía. Su objetivo es:

1. Aclarar el régimen aplicable a las distintas situaciones en que se encuentran las edificaciones existentes en SNU.
2. Establecer los requisitos para su reconocimiento por el Ayuntamiento.
3. Ajustarlas al planeamiento urbanístico.

Para ello se catalogarán todas las edificaciones localizadas en SNU en tres grandes paquetes, los cuales se irán discriminando en el orden señalado:

1. HÁBITAT RURAL DISEMINADO: Grupo de edificaciones tradicionalmente vinculadas a la explotación del campo, que estén desvinculadas de los núcleos existentes y constituyan un conjunto funcional con requerimiento de dotaciones y servicios comunes. Esencialmente grandes cortijadas.
2. ASENTAMIENTOS URBANÍSTICOS: Grupo de edificaciones que según su contigüidad a núcleo preexistente y grado de consolidación podrán pasar a ser suelo urbano no consolidado o suelo urbanizable. Sobre todo urbanizaciones hasta ahora irregulares.
3. EDIFICACIONES AISLADAS: El resto de edificaciones que queden en el suelo no urbanizable, normalmente segundas residencias, aunque en algunos sitios se han convertido en primera, y que se clasifican según se adecuen al ordenamiento o no, según hayan obtenido licencia o no, según tengan más de 4 años o no y por tanto la Administración ya no puede denunciarlos, y según sean anteriores al 25/05/1975 o no, en cuyo caso pasarán directamente a ser reconocidos por históricos.

Para cada uno de ellos el Decreto establece como legalizarlos (o en palabras de jurista, regularizarlos), para lo cual lo primero que consigna es la elaboración de un inventario, que a través del PGOU, reconozca las distintas peculiaridades. El siguiente paso sería abrir un proceso por el que los propietarios podrían tramitarlo. Y finalmente el Ayuntamiento los reconocería, otorgándoles las pertinentes licencias.

Regularizar los asentamientos urbanísticos implicará para sus propietarios el reconocimiento de su propiedad (parcela y edificio), lo que facilitará su compra-venta; la provisión de aquellos servicios básicos de los que hasta ahora carece o tiene irregularmente servidos (luz, agua y saneamiento); la posibilidad legal de reparar la edificación para su habitabilidad, seguridad y salubridad; y demás derechos derivados del efectivo reconocimiento urbanístico.

Por el contrario el propietario deberá efectuar las pertinentes cesiones y pagar las obras de urbanización, la provisión de infraestructuras y servicios básicos, más las tasas correspondientes, lo que según algunos estudios, aun incipientes, vendría a suponer unos 45 € por m² de parcela de media, es decir, que regularizar una parcela de 400 metros saldría por unos 18.000 €.

Y es aquí donde surge el conflicto, pues los propietarios ven volatizarse las plusvalías que conlleva el instalarse fuera de núcleo, por lo que exigen que las infraestructuras y servicios urbanos los costeé el Ayuntamiento de turno, algo que contravendría uno de los principios del decreto cual es el de no suponer costes para las arcas municipales.

En definitiva, que quien algo quiere algo le cuesta, lo que no hace albergar muchas esperanzas en que este decreto resuelva en mucho la situación de las edificaciones en suelo no urbanizable de Andalucía, ni del lado de los particulares que ven encarecerse su propiedad, ni del lado de la Administración, que no va a ingresar importantes cantidades por esta fórmula ni va a regularizar un gran número de edificaciones.

Juan Garrido Clavero, Geógrafo de GRarquitectos