LA REGULARIZACIÓN DEL SUELO NO URBANIZABLE: ¿LO QUE TODOS ESTABAN ESPERANDO?

«Noticias y Actualidad»

Recientemente fue aprobado el Decreto 2/2012, regulador de edificaciones y asentamientos existentes en suelo no urbanizable (SNU) en Andalucía. Su objetivo es:

  1. Aclarar el régimen aplicable a las distintas situaciones en que se encuentran las edificaciones existentes en SNU.
  2. Establecer los requisitos para su reconocimiento por el Ayuntamiento.
  3. Ajustarlas al planeamiento urbanístico.

Para ello se catalogarán todas las edificaciones localizadas en SNU en tres grandes paquetes, los cuales se irán discriminando en el orden señalado:

  1. HÁBITAT RURAL DISEMINADO: Grupo de edificaciones tradicionalmente vinculadas a la explotación del campo, que estén desvinculadas de los núcleos existentes y constituyan un conjunto funcional con requerimiento de dotaciones y servicios comunes. Esencialmente grandes cortijadas.
  2. ASENTAMIENTOS URBANÍSTICOS: Grupo de edificaciones que según su contigüidad a núcleo preexistente y grado de consolidación podrán pasar a ser suelo urbano no consolidado o suelo urbanizable. Sobre todo urbanizaciones hasta ahora irregulares.
  3. EDIFICACIONES AISLADAS: El resto de edificaciones que queden en el suelo no urbanizable, normalmente segundas residencias, aunque en algunos sitios se han convertido en primera, y que se clasifican según se adecuen al ordenamiento o no, según hayan obtenido licencia o no, según tengan más de 4 años o no y por tanto la Administración ya no puede denunciarlos, y según sean anteriores al 25/05/1975 o no, en cuyo caso pasarán directamente a ser reconocidos por históricos.

Para cada uno de ellos el Decreto establece como legalizarlos (o en palabras de jurista, regularizarlos), para lo cual lo primero que consigna es la elaboración de un inventario, que a través del PGOU, reconozca las distintas peculiaridades. El siguiente paso sería abrir un proceso por el que los propietarios podrían tramitarlo. Y finalmente el Ayuntamiento los reconocería, otorgándoles las pertinentes licencias.

Asentemientos urbanisticos. FUENTE: maps.google.es
Asentemientos urbanisticos. FUENTE: maps.google.es

Regularizar los asentamientos urbanísticos implicará para sus propietarios el reconocimiento de su propiedad (parcela y edificio), lo que facilitará su compra-venta; la provisión de aquellos servicios básicos de los que hasta ahora carece o tiene irregularmente servidos (luz, agua y saneamiento); la posibilidad legal de reparar la edificación para su habitabilidad, seguridad y salubridad; y demás derechos derivados del efectivo reconocimiento urbanístico.

Por el contrario el propietario deberá efectuar las pertinentes cesiones y pagar las obras de urbanización, la provisión de infraestructuras y servicios básicos, más las tasas correspondientes, lo que según algunos estudios, aun incipientes, vendría a suponer unos 45 € por m2 de parcela de media, es decir, que regularizar una parcela de 400 metros saldría por unos 18.000 €.

Y es aquí donde surge el conflicto, pues los propietarios ven volatizarse las plusvalías que conlleva el instalarse fuera de núcleo, por lo que exigen que las infraestructuras y servicios urbanos los costeé el Ayuntamiento de turno, algo que contravendría uno de los principios del decreto cual es el de no suponer costes para las arcas municipales.

En definitiva, que quien algo quiere algo le cuesta, lo que no hace albergar muchas esperanzas en que este decreto resuelva en mucho la situación de las edificaciones en suelo no urbanizable de Andalucía, ni del lado de los particulares que ven encarecerse su propiedad, ni del lado de la Administración, que no va a ingresar importantes cantidades por esta fórmula ni va a regularizar un gran número de edificaciones.

Juan Garrido Clavero, Geógrafo de GRarquitectos

10 Comentarios

  1. Supongo que una de las razones es la segura fuente de ingresos por parte d e los ayuntamientos. Por otro lado, no era de esperar un decreto por el cual los ayuntamientos «acepten» estas nuevas incorporaciones a costa de tener que hacer una nueva red de infraestructuras. Se hablaba de este decreto como el que legalizaría todas estas construcciones «porque sí». Bueno pues me parece bien que sea cada uno quien se tenga que costear dichas infraestructuras. Aunque como bien dices en el artículo, no sé a quién le va interesar el desembolso

  2. Solo he podido hacer una primera aproximación al decreto, que es bastante farragoso en muchos aspectos. Sea cual sea el balance final de su aplicación, si se regularizan muchas o pocas, se obtienen cuantiosos ingresos o pírricos, lo que si debe cumplirse es la JUSTA distribución de beneficios y cargas derivados del planeamiento. Y opino que, para muchas de las situaciones en las que se generaron estas viviendas o asentamientos ilegales, debería ser más que, faltaría menos, una compensación a través de cesiones y costes de urbanización como debieron hacer en su día. Estos asentamientos se hicieron sin planificación previa, sin tener en cuenta que durante años han colapsado pequeñas carreteras no preparadas para tanto tráfico, degradado paisajes que todos los que sí han cumplido con sus obligaciones como ciudadanos no han podido disfrutar, y podría seguir… Por eso, opino que estos propietarios, para obtener algún tipo reconocimiento urbanístico y legal de sus construcciones, deben hacer una compensación mayor que la de la estricta matemática del planeamiento urbanístico.

  3. Por fin el esperado decreto. Ya pueden regularizar su situación las viviendas en suelo no urbanizable, eso sí, pasando por caja. Ahora no caben lamentaciones, los propietarios tienen su oportunidad para legalizar algo que nunca debió existir y deberán asumir los costes de tener una casita en el campo. No serán los ayuntamientos y en definitiva todos los ciudanos los que paguemos las apetencias de unos pocos o unos muchos.

  4. Sea por fines recaudatorios o sea por el mero interés de regularizar esta situación, espero que se trate del punto de partida para que cada propietario sea por fin consciente de los derechos y deberes que tiene con respecto a su suelo, algo que parece no ha tenido tan claro en los últimos años.

  5. El problema de las edificaciones ilegales es muy complejo y necesita una solución, que es lo que pretende este decreto, con más o menos fortuna. Me parece bien que los propietarios tengan que pagar las infraestructuras que necesitan sus casas, pero a muchos de ellos les va a frenar a legalizar su casa, aunque tenga aspectos positivos como poder escriturarlas y venderlas en un futuro. Quizás una buena campaña explicativa podría animar a los propietarios a ver las ventajas frente a los gastos. Otro punto importante son las condiciones en las que se ejecutaron esas casas y si cunmplen las condiciones de habitabilidad y seguridad que actualmente exigen las distintas normativas técnicas, el decreto indica que este punto lo valorarán los ayuntamientos y puede ser que los criterios sean muy distintos.

  6. Aunque parezca poco oportuno preguntarse por el CÓMO se ha llegado a esta situación y el decreto pretenda dar respuesta al QUÉ se debe hacer para resolver los problemas planteados por el “descontrol” urbanístico, a mí me parece que la forma en que se resuelvan las ilegalidades cometidas influirán o causarán predisposición a la hora de cometer futuras irregularidades. Quiero decir que si la construcción de una edificación en terrenos no urbanizables acarrean para el infractor cesiones y pagar las obras de urbanización, la provisión de infraestructuras y servicios básicos, es posible que en muchas ocasiones salga rentable construir . Creo que el decreto es bastante blando con una forma nefasta de urbanizar que ha destrozado el paisaje, ha cambiado las formas de vida agrícolas tradicionales, ha impedido desarrollos planificados, ha acarreado gastos innecesarios para afrontar servicios que debemos prestar alejados de los núcleos urbanos, provocan derroches energéticos y de agua…… A mí me ha decepcionado.

  7. Acabo de llegar de Galicia, donde el hábitat disperso es bastante frecuente y está asumido en el subconsciente de sus habitantes; pero he de reconocer que para mí supone un auténtico impacto este tipo de urbanismo, que allí entiendo por la disponibilidad de agua y suelo, pero que aquí encuentro nada coherente. Los andaluces tenemos en mente un tipo de paisaje, un determinado urbanismo, que tras siglos de implantación hemos alterado en apenas una decada larga, y que nos hace perder la identidad organizativo-espacial, un cambio que no se debe desgraciadamente tanto a un oportuno desarrollismo, como a una desafortunada interpretación del ocio y el disfrute, vuelto hacia opciones más interiorizadas, más íntimas, cuando de siempre en vez de tener una casa de campo o segunda residencia habíamos apostado por un día de convivencia en algún paraje recóndito próximo al núcleo de residencia (vamos, lo que en Córdoba se llama «un perol»). Por tanto, no sólo han cambiado nuestros hábitos de implantación sobre el terreno sino incluso nuestra concepción del disfrute del medio.

  8. Bienvenido el Decreto. Deseo que sea eficaz para los objetivos que se han propuesto. No obstante tal vez convenga mirar un poco hacia atrás en el tiempo y otro poco hacia el futuro. Primero, hacia atrás para analizar porqué se ha generado este nefasto y acelerado proceso de ocupación sin control del suelo no urbanizable de Andalucía en estos últimos años, estando vigente ya la LOUA y el POTA (especialmente en ciertos ámbitos). Segundo, prever el futuro para conseguir un adecuado control de esos suelos protegidos y la limitación al crecimiento de los asentamientos y edificaciones que se regularicen.

  9. Bienvenido o no, conveniente o no, acertado o no. Todo son opiniones derivadas de la apetencia el gusto y el interés.
    Lo único que tengo claro de todo esto es el agravio comparativo que se vuelve a hacer con aquellos que ya sufrieron la demolición de su vivienda ilegal. Merecida? Seguramente si. Pero porque el rasero es ahora diferente?
    La regularización por concepto nos llevará a una mejor situación, si se aplica de forma rapida y clara. Pero son estos dos elementos de los que adolece la admnistración andaluza, por lo que como decia mi abuela, el tiempo dirá.

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