En el corazón de las ciudades, en ocasiones diversos espacios se van degenerando de tal modo que en muy pocos años pueden convertirse en verdaderas bolsas de marginalidad, en las que confluyen diferentes procesos de abandono, de degradación física de los edificios, de obsolescencia urbana en general y sobretodo de vulnerabilidad social de sus moradores.

Por tanto no es una casualidad que la degradación física de los edificios y del espacio urbano, a pesar de que estas zonas muchas veces están ubicadas a escasos metros de las principales avenidas, vaya unida a la presencia de muchas de las modalidades de la degradación social: hacinamiento, drogadicción, desempleo, alcoholismo, absentismo escolar, familias de escasos recursos, inmigración…

Y es evidente que su regeneración no es viable con la aplicación de los simples mecanismos del mercado inmobiliario, ya que suele propiciar procesos especulativos debido a la buena posición relativa de estos inmuebles cuyos moradores pagan rentas muy bajas, por lo que de no mediar la acción pública siempre se termina con la rápida ruina y demolición de los edificios y la consiguiente expulsión de las familias.

En estos casos, es claro por tanto que hay que aplicar políticas públicas y diseñar por tanto operaciones de regeneración urbana. Y deben ser actuaciones integradas porque deben articular medidas sociales, ambientales y económicas, enmarcadas en una estrategia municipal global y unitaria, donde se propicie la rehabilitación de los edificios, la rehabilitación del espacio público y la rehabilitación social de las personas y familias que allí habitan. Y estas acciones es recomendable que se enmarquen en estrategias globales de regeneración que impulsen las administraciones públicas (baste recordar la Áreas de Rehabilitación Integrada que en Andalucía se impulsaron en la pasada década de este siglo en sus principales ciudades con resultados sorprendentes como por ejemplo en el Bajo Albaicín de Granada).

Cuando esto ocurre, es recomendable que se intervenga a través de diferentes instrumentos de planificación a nivel de barrio o de ciudad histórica, mediante los cuales se puedan delimitar los ámbitos específicos en los que se deba intervenir pero en el contexto de políticas globales de regeneración urbana. En dicho sentido, con el apoyo de mi equipo, he tenido la oportunidad de incorporar este tipo de acciones en diversos Planes Especiales (del Casco Antiguo de Guadix o del Sector Alhambra de Granada, por ejemplo) definiendo un tipo de “proyecto urbano” que hemos denominado ARI: ÁREAS DE REHABILITACIÓN INTEGRADA y de las que hoy os quiero mostrar algún ejemplo:

– Objeto: La regeneración urbana de ámbitos urbanos vulnerables, obsoletos o degradados, alcanzando tanto a la rehabilitación de los edificios como a la del espacio público. Tendrán carácter integrado porque deben articular medidas sociales, ambientales y económicas, enmarcadas en una estrategia municipal global y unitaria, formulada a través del Plan Especial.
– Delimitación de los ARI: Para una adecuada gestión de los ARI se considera que el tamaño óptimo de la unidad máxima de actuación debe ser la manzana, pudiendo incluso ser solo una parte de ella. Son, por tanto, ámbitos divisibles para aquellos casos que se considere oportuno atendiendo al estado de la edificación o del espacio urbano, y siempre atendiendo a una mejor gestión. El ámbito delimitado puede ser también un pequeño espacio urbano y las parcelas (edificadas o no) que lo conformen.
– Objetivos: 1) Optimizar los recursos técnicos para la redacción de proyectos unitarios que con un criterio de intervención coherente abarque todo el ámbito delimitado, 2) Optimización de la tramitación administrativa para gestión de una sola licencia de obra y 3) Mejora de la ejecución de obra mediante una licitación única para todo la actuación prevista en el ARI en la que concurran empresas especializadas que permita abaratar costes y mejore la organización de la obra.
– Gestión: Los sujetos legitimados para intervenir en estos procesos de regeneración urbana son, además de las Administraciones Públicas competentes (municipio o gobierno regional, por ejemplo), las comunidades y agrupaciones – forzosas o voluntarias – de propietarios, las cooperativas constituidas al efecto, los propietarios de terrenos, construcciones, edificaciones y fincas urbanas y los titulares de derechos reales o de aprovechamiento, las empresas, entidades o sociedades que intervengan a cualquier título en dichas operaciones, y las asociaciones administrativas que podrán constituirse al efecto, con los siguientes fines:
a) Participar en el proceso de planificación o programación de la actuación.
b) Elaborar, por propia iniciativa o por encargo del responsable de la gestión de la actuación de que se trate, los correspondientes proyectos, planes o programas.
c) Asumir, por sí mismas o en asociación con otros sujetos intervinientes, públicos o privados, la gestión de las obras de mejora y regeneración urbana o, en su caso, participar en una u otra en la forma que se convenga con el responsable de la gestión.
– Incentivos: Las actuaciones de regeneración urbana delimitadas como ARI en el Plan Especial tendrán preferencia sobre otras actuaciones para la obtención de todas las ayudas o las subvenciones de carácter municipal, autonómico o estatal que puedan ser aplicadas en ellas. Así mismo el Ayuntamiento podrá aplicar un régimen especial para reducir al máximo los costes de tasas municipales e impuestos que graven las obras (ICIO, ocupación de vía pública, etc.), pudiendo llegar a tener la consideración de obras municipales. La intervención municipal es ineludible en aquellas ARI, la mayoría, en las que se prevé intervenir mediante la reurbanización y mejora del espacio urbano.
– Obligaciones: Las actuaciones de regeneración delimitadas como ARI en el presente Plan Especial podrán imponerse por la Administración competente cuando concurran las condiciones previstas para cada una de ellas en el Real Decreto-ley 8/2011 de 1 de Julio y en el resto de la legislación aplicable, en cuyo caso les será de aplicación lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 111 de la Ley de Economía Sostenible (en el caso de Andalucía)
– Fichas: Se confeccionan para cada ámbito de ARI en las que se definen aspectos tales como la situación del ámbito, información fotográfica, estado de la edificación y del espacio público, las afecciones al espacio urbano, las afecciones a otro tipo de actuaciones previstas por el Plan referidas a la estructura viaria, de reforma interior, de obtención de suelo para equipamientos, y relación de parcelas catastrales afectadas.

A modo de ejemplo se adjuntan las fichas correspondientesa una de ellas: